房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展與土地儲備戰(zhàn)略

課程介紹：

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個成熟期，隨著開發(fā)過剩，物業(yè)銷售困難，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險越來越高，而項(xiàng)目的投資價值或物業(yè)價值卻在下降。本課程針對房地產(chǎn)投資企業(yè)，如何從房地產(chǎn)行業(yè)去評估一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險和價值，為著眼點(diǎn)展示開學(xué)習(xí)和案例分析。

課程對象:

房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員、投資決策部門人員、項(xiàng)目開發(fā)管理人員

課程時間：2天

課程學(xué)習(xí)目標(biāo)：

1. 認(rèn)識和了解新的房地產(chǎn)行形勢下房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險與趨勢；

2. 掌握針對本城市或一個城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險評估重要流程、數(shù)據(jù)和信息，以及如何采集和分析數(shù)據(jù)、信息；

3. 掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險評估的流程和關(guān)鍵要點(diǎn)，以及風(fēng)險評估方法和模型；

4. 重點(diǎn)掌握和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備戰(zhàn)略與持續(xù)性開發(fā)模式。

課程大綱：

1 項(xiàng)目拓展與項(xiàng)目拓展模式

1.1 項(xiàng)目拓展與土地拓展差異

1.2 項(xiàng)目拓展類型

1.2.1 土地拓展

1.2.2 項(xiàng)目收購

1.2.3 合作開發(fā)

1.2.4 不良資產(chǎn)收購處置

1.3 項(xiàng)目拓展操作

1.3.1 城市選擇

1.3.2 拓展途徑

1.3.2.1 一級土地整理

1.3.2.2 二級土地市場

1.3.2.3 三舊改造

1.3.2.4 集體用地流轉(zhuǎn)

1.3.2.5 不良資產(chǎn)收購

1.3.3 項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)

1.3.3.1 項(xiàng)目類型

1.3.3.2 項(xiàng)目規(guī)模

1.3.3.3 動態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)

1.3.3.4 靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)

1.3.3.5 可銷售比例與物業(yè)類型

1.3.4 項(xiàng)目可研、測算要點(diǎn)

1.3.5 項(xiàng)目拓展的工作重點(diǎn)

1.3.5.1 城市評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集

1.3.5.2 城市土地儲備、存量土地分布

1.3.5.3 城市各區(qū)域市場信息

1.3.5.4 土地拓展渠道

1.4 案例：萬科、恒大、碧桂園與綠城項(xiàng)目拓展模式與經(jīng)驗(yàn)

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險評估的流程和關(guān)鍵要點(diǎn)

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險評估的流程

2.1.1 9+1的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險評估模型和流程

2.2 項(xiàng)目評估的關(guān)鍵要點(diǎn)

2.2.1 相關(guān)案例的溯源與回顧

2.2.2 建立項(xiàng)目風(fēng)險評估的價值表

2.3 收并購項(xiàng)目的盡職調(diào)查與風(fēng)險控制

2.3.1 盡職調(diào)查的范圍與要求

2.3.2 盡職調(diào)查的深度

2.3.3 民間糾紛與借貸情況的調(diào)查

2.3.4 收并購項(xiàng)目核心四大風(fēng)險

2.3.4.1 項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)要求的風(fēng)險

2.3.4.2 土地溢價與土增稅的風(fēng)險

2.3.4.3 項(xiàng)目方經(jīng)濟(jì)與法律糾紛風(fēng)險

2.3.4.4 項(xiàng)目工程質(zhì)量與銷售風(fēng)險

2.4 城市房地產(chǎn)政策與風(fēng)險評估

2.4.1 城市房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)采集與分析

2.4.1.1 城市目前所處的房地產(chǎn)何種開發(fā)階段

2.4.1.2 城市存量、新開發(fā)量與去化量之間關(guān)系

2.4.1.3 城市各區(qū)域市場房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)

2.4.2 城市房地產(chǎn)、人口、產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、GPD等數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)市場的影響

3 可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測

3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利模式分析

3.2 銷售收入的測算

3.2.1 住宅銷售單價的測算

3.2.2 商鋪銷售單價的測算

3.2.3 單位銷售單價的測算

3.2.4 實(shí)際銷售總收入

3.3 項(xiàng)目經(jīng)營管理費(fèi)用收入與支出測算

3.4 經(jīng)營稅費(fèi)及所得稅的繳交測算

3.5 土地增值稅

3.6 所得稅

4 項(xiàng)目投決策核心要素

4.1 項(xiàng)目盈虧能力分析

4.1.1 內(nèi)部收益率（IRR）

4.1.2 凈現(xiàn)值（NPV）

4.1.3 凈現(xiàn)值率（NPVR）

4.2 項(xiàng)目的不確定性分析

4.2.1 項(xiàng)目盈虧平衡分析

4.2.2 項(xiàng)目敏感性分析

4.2.3 概念性分析

4.3 項(xiàng)目開發(fā)能力評估

4.4 項(xiàng)目市場能力評估

4.5 項(xiàng)目開發(fā)周期評估

4.6 項(xiàng)目其他因素評估

5 土地儲備戰(zhàn)略

5.1 房地產(chǎn)反周期投資策略

5.2 可持續(xù)性發(fā)展的土地儲備戰(zhàn)略

5.2.1 常規(guī)土地市場的儲備模式

5.2.2 結(jié)合產(chǎn)業(yè)的土地儲備模式

5.2.3 結(jié)合政策的土地儲備模式

5.2.4 區(qū)域深耕土地儲備模式

5.3 區(qū)域持續(xù)開發(fā)發(fā)展模式

5.3.1 單一業(yè)態(tài)多項(xiàng)目經(jīng)營模式

5.3.2 多項(xiàng)目多業(yè)態(tài)經(jīng)營模式

5.3.3 參與土地一、二級開好經(jīng)營模式

5.4 萬科的3+2+1的區(qū)域持續(xù)開發(fā)模式