土地增值稅清算技巧

【課程背景】

土增清算就是房企財務(wù)一項實務(wù)處理的綜合技能，是房企避風(fēng)險、降稅負(fù)以及財務(wù)升職加薪的利器，而這個利器，并不難掌握，只要系統(tǒng)學(xué)習(xí)，完全可以在短時間內(nèi)學(xué)會！如果做好前期土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)處理和后期清算的方法和策略，從節(jié)稅來講，少則幾萬，多則能省上千萬的稅。

【課程時長】

2天

【課程大綱】

一、土增清算相關(guān)基礎(chǔ)知識

1、清算條件、清算對象與分期

2、增值額與增值率

3、扣除項目基本原則

4、稅率與扣除率

5、預(yù)征稅款計算

6、清算流程

7、應(yīng)納稅額計算與清算抵減

8、關(guān)于核定征收

9、清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓未售產(chǎn)品申報

10、清算結(jié)束后續(xù)支出

二、土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡椒?/span>

1、建筑面積法

（1）建筑面積法的含義

（2）建筑面積法分?jǐn)偝杀镜牟襟E

 ①第一步：歸集開發(fā)成本合計數(shù)。

 ② 第二步：利息單獨列示

③ 第三步：匯總銷售面積

 一是實際銷售面積+ 二是自用面積+ 三是出租面積。

 ④第四步：計算單位成本

（3）案例

2、預(yù)算造價法

（1）預(yù)算造價法的含義

（2）預(yù)算造價法的適用范圍

（3）案例

3、占地面積法

（1）什么是占地面積法？

（2）占地面積法的適用范圍

①一次性開發(fā)的

②分期開發(fā)的

（4）共同負(fù)擔(dān)的占地面積的成本對象確認(rèn)

4、直接成本法

（1）直接成本的判定依據(jù)

（2）直接歸屬的成本辨認(rèn)案例

5、層高系數(shù)法

（1）層高系數(shù)法含義

（2）層高系數(shù)法應(yīng)用限制

（3）層高系數(shù)法步驟

①第一步：計算層高系數(shù)

②第二步：計算層高系數(shù)下的“層高系數(shù)面積”

③第三步：計算層高系數(shù)法下的單位成本

④第四步：計算商業(yè)的總成本

（4）案例解析

6、其他方法

（1）銀川（銀地稅發(fā)[2007]214號）--成本加成方法

（2）安徽（皖地稅函[2007]311號）--實際合理方法

（3）江西（贛地稅發(fā)[2008]76號）--銷售收入比例法

（4）南通（通地稅函[2008]100號）--售價系數(shù)法

7、各種分?jǐn)偡椒ǖ木C合運用

二.清算收入的確定

1.簡易計稅項目

2.一般計稅項目三大稅種收入差異

3.營改增前老項目

4.價外費用

5.代收款項

6.跨越營改增項目清算收入

7.面積差異補退房款

8.售價偏低與正當(dāng)理由

三.稅金及附加

1.預(yù)交環(huán)節(jié)

2.稅金扣除范圍

3.清算扣除

4.跨越營改增項目稅金扣除額

5.會計與稅法口徑差異

四.土地成本

1.出讓金與返還

2.稅費與規(guī)費

3.土地抵減增值稅對土增清算影響4.拍賣傭金

5.紅線外支出

6.土地閑置費

7.延期支付地價款產(chǎn)生的利息

8.土地成本分?jǐn)偡椒?/span>

五.開發(fā)成本

1.拆遷補償(貨幣+實物)

2.前期工程

3.基礎(chǔ)設(shè)施

4.公共配套

5.建筑安裝

(1)建筑工程發(fā)票備注欄特別要求

(2)連體樓層高系數(shù)法的運用

(3) 直接成本

(4)實際發(fā)生如何把握

(5)質(zhì)保金

6.裝修(硬裝,軟裝)

7.開發(fā)間接費

(1)開發(fā)間接費與期間費用范圍

(2)利息支出稅務(wù)處理差異

8.資本化利息

9.營銷設(shè)施

10. 成本分?jǐn)偡椒?/span>

六.車位與儲藏室

1.合同簽訂

2.車位分類與產(chǎn)權(quán)歸屬

3.增值稅

4.所得稅

5.土增

6.房產(chǎn)稅

七.連體樓

1.收入分類

2.成本分?jǐn)偡椒?/span>

3.增值額與增值率計算

4.直接成本單獨歸集

5.普通住宅臨界點運用

八.轉(zhuǎn)讓舊房

1.能提供發(fā)票的

2.有評估值的

3.核定征收

九.轉(zhuǎn)讓股權(quán)與重組

1.轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)征土增稅嗎

2.轉(zhuǎn)讓股權(quán)與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

3.土地溢價買方無法扣除

4.或有風(fēng)險

十.土增與所得稅口徑差異

1.土地成本

2.一般計稅項目收入

3.土地成本抵減增值稅

4.公共配套

5.預(yù)提與加計扣除

6.后續(xù)支出

7.臨時營銷設(shè)施

8.無產(chǎn)權(quán)車位

9.開發(fā)費

10.資本化利息

11.稅金附加

12.征管

企業(yè)價值觀： 誠信做人，負(fù)責(zé)做事，實效主義，追求共贏