一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的涉稅分析分析與防控

1、債資比例的選擇及資本弱化的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

2、投資者投資未到位的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析防控

3、以土地作價(jià)投資的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

4、房地產(chǎn)加建筑設(shè)立模式的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與防控

5、籌建期及籌建費(fèi)用攤銷的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

6、分公司與子公司模式選擇的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

二、土地取得環(huán)節(jié)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

1、土地取得環(huán)節(jié)涉及契稅的風(fēng)險(xiǎn)分析

2、土地出讓合同簽訂中涉及主體變更的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

3、土地出讓合同中是否約定土地交付日期的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

4、土地閑置費(fèi)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

5、受讓股權(quán)取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

6、政府返還土地款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

7、毛地、與凈地出讓中涉及拆遷安置義務(wù)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

8、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

9、轉(zhuǎn)讓在建工程的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

10、政府收回土地中應(yīng)關(guān)注的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

11、合作建房中土地成本確認(rèn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作模式選擇的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

1、“聯(lián)營”與“聯(lián)建”模式的法律風(fēng)險(xiǎn)分析

2、真合作建房與假合作建房的甄別

3、合作建房中涉及的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與防控

4、合作開發(fā)中利潤分成模式選擇的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

5、“代建”模式的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

四、開發(fā)環(huán)節(jié)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

1、成本對象確定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

2、拆遷安置成本扣除的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

3、開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本確定中應(yīng)關(guān)注的幾大問題

4、甲供材處理的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控(材料和設(shè)備如何區(qū)分)

5、預(yù)提費(fèi)用的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與防控(園林綠化費(fèi)可以預(yù)提嗎)

6、支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

7、支付技術(shù)使用費(fèi)中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

8、支付其他境內(nèi)銷售代理費(fèi)、傭金、監(jiān)理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等問題的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

9、售樓處的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

10、 車庫、車位(地上、地下)處理中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

11、開發(fā)環(huán)節(jié)支付利息的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

12、項(xiàng)目成本分?jǐn)偟纳娑愶L(fēng)險(xiǎn)分析與防控

13、配套設(shè)施涉稅處理的分析

14、紅線外建設(shè)費(fèi)用的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

15、開發(fā)環(huán)節(jié)涉及發(fā)票問題的整體風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

16、開發(fā)環(huán)節(jié)涉及其他地方各稅的風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

五、銷售環(huán)節(jié)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

1、完工產(chǎn)品收入確認(rèn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

2、定金與、訂金、誠意金、選房卡的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

3、不同收款模式下地產(chǎn)企業(yè)收入確定的方法

4、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品出租中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控(一次性收取租金、免租期)

5、精裝修房裝修款項(xiàng)分拆的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及防控

6、房地產(chǎn)不同促銷模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控(代墊首付、購房凡稅、打折促銷、買房贈(zèng)車、電器、裝修等)

7、售后回購、商業(yè)地產(chǎn)售后回租涉稅風(fēng)險(xiǎn)的分析及防控

8、房地產(chǎn)企業(yè)為其他企業(yè)、行政單位建房銷售給內(nèi)部人員涉稅風(fēng)險(xiǎn)的分析與防控

9、違約金收付中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

10、視同銷售中涉及的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析(以房地產(chǎn)對外投資需要視同銷售嗎)

11、假按揭銷售模式的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

12、無產(chǎn)權(quán)車庫、車位銷售的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

六、產(chǎn)品交付前后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

1、預(yù)售面積與實(shí)際交付面積不一致處理中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

2、空置房管理費(fèi)及前期物業(yè)補(bǔ)貼的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及防控

3、物業(yè)企業(yè)收取停車位租金的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

4、物業(yè)公司代收費(fèi)用(代收水、電費(fèi))的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控(是否增值稅上視同銷售)

5、酬金式物業(yè)管理公司營業(yè)稅的繳納方式

6、物業(yè)公司一次性收取跨期物業(yè)費(fèi)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

七、土地增值稅清算中疑難問題的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

1、精裝修房中可移動(dòng)設(shè)施的土地增值稅扣除問題

2、土地增值稅清算單位與核算單位的區(qū)分問題分析

3、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)適房配套商業(yè)地產(chǎn)的土地增值稅清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

4、房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)紅線外政府配套項(xiàng)目的土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

5、車庫、車位土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

6、代扣費(fèi)用的加計(jì)扣除涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

7、土地增值稅清算中如何區(qū)分新房、舊房及其涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

8、土地增值稅是否存在二次清算問題

9、多種業(yè)態(tài)清算單位中土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

10、集體土地建房涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

八、2011 年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

1、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

2、房地產(chǎn)企業(yè)利息所得稅扣除涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

3、員工工作服的企業(yè)所得稅扣除問題

4、工會(huì)經(jīng)費(fèi)扣除的涉稅問題

5、企業(yè)撤回或減少投資的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

6、如何把握提供有效憑證的時(shí)間問題

7、地產(chǎn)企業(yè)注銷前涉稅風(fēng)險(xiǎn)的分析

8、地產(chǎn)企業(yè)次性取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓收入的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

10、查增應(yīng)稅所得的虧損彌補(bǔ)問題分析

11、限售股轉(zhuǎn)讓涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

12、國債投資業(yè)務(wù)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

13、地產(chǎn)企業(yè)分配現(xiàn)金股利、送股:轉(zhuǎn)股涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

14、企業(yè)投資者與企業(yè)資金往來涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

15、稅務(wù)機(jī)關(guān)在匯算檢查中關(guān)注的房地產(chǎn)企業(yè)稅收問題

九、地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

1、地產(chǎn)企業(yè)融資模式介紹

2、銀行貸款融資模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)及防控(內(nèi)資、外資)

3、發(fā)行債券融資方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

4、資金池、財(cái)務(wù)公司融資模式的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

5、地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

6、信托融資方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控(貸款類信托、股權(quán)類信托)

7、地產(chǎn)基金融資模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

8、合作開發(fā)融資涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

9、金融租賃融資模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

10、房地產(chǎn)典當(dāng)融資涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

11、私募基金融資涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

12、境內(nèi)上市、定向增發(fā)融資涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

13、境外上市融資涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

六方面詳解房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)：嚴(yán)打炒房 保護(hù)剛需

青島新聞綜合廣播FM1076 4天前

10月23日，全國人大常委會(huì)授權(quán)國務(wù)院，在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

此次改革的思路清晰，即國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。試點(diǎn)期限為五年，自國務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)地區(qū)征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅，土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

房地產(chǎn)稅若開始征收，不少網(wǎng)友較為擔(dān)心的是，對于如今剛需購房者影響大嗎？多位業(yè)內(nèi)專家表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，主要還是為了遏制投機(jī)性購房行為，即打擊炒房客，以此對于普通老百姓居住性需求的購房予以保護(hù)。

詳解房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

1

為什么要加快改革試點(diǎn)

“房地產(chǎn)稅在我國的稅費(fèi)體系里屬于十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，立法周期是相對比較漫長的，推進(jìn)的時(shí)候亦需要嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)密，試點(diǎn)是很重要的試金石。”北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣指出，如今，房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程又往前邁了一大步。

王玉臣表示，改革試點(diǎn)的目的主要有三個(gè)：第一個(gè)是積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革。

第二個(gè)目的是，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用。

王玉臣稱，房住不炒是這些年國家一直在強(qiáng)調(diào)的，房地產(chǎn)稅是調(diào)控樓市，打擊炒房，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)的有力措施。同時(shí)，對土地使用權(quán)進(jìn)行依法納稅，也可以進(jìn)一步引導(dǎo)土地資源集約利用。

第三個(gè)目的則是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這意味著房地產(chǎn)稅的改革，不能簡單理解為財(cái)政體系的改革，而要將其和住房制度改革、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展等進(jìn)行聯(lián)系。不僅僅是屬于稅收財(cái)政體系內(nèi)的，更是推動(dòng)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的重要手段。

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改革試點(diǎn)，明確哪些核心問題？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)反復(fù)強(qiáng)調(diào)，改革本身堅(jiān)持社會(huì)公平公正的導(dǎo)向。

此次改革明確了試點(diǎn)城市改革的核心，包括居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，而不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。

改革釋放三個(gè)明確思路。第一、改革的核心是居住用的住宅項(xiàng)目，這是當(dāng)前老百姓最為關(guān)注的內(nèi)容。第二、非居住用房地產(chǎn)本身有房產(chǎn)稅一說，此次試點(diǎn)城市會(huì)從房產(chǎn)稅的試點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)稅的改革。第三、農(nóng)村住房不納入改革，當(dāng)前改革是指國有建設(shè)用地的相關(guān)住房。

與此同時(shí)，中國豪宅研究院院長城市運(yùn)營專家朱曉紅也向記者分析，改革重點(diǎn)是厘清稅費(fèi)，避免錯(cuò)征、漏征、重復(fù)征，有效調(diào)節(jié)貧富差距，讓過多占用住房資源多繳稅，避免錢多房多，錢少房少無房住現(xiàn)象的出現(xiàn)，從而落實(shí)房子是用來住的，不是用來囤的，更不是用來炒的政策。

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對房價(jià)影響有多大

王玉臣覺得，這次改革的重點(diǎn)是明確了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的啟動(dòng)，以及征收對象、如何落實(shí)、試點(diǎn)期限等房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的核心問題，提綱挈領(lǐng)，為房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)提供了法律依據(jù)?！岸唐趦?nèi)對二手房價(jià)可能會(huì)有一些影響，但是長期來看，整個(gè)行業(yè)終將趨于健康平穩(wěn)?！蓖跤癯颊f到。

從實(shí)際市場來看，王玉臣觀察到，近期，伴隨著房地產(chǎn)稅推進(jìn)的消息傳來，在一些一線城市，比如上海、北京、廣州，不少有多套房的業(yè)主已經(jīng)開始集中掛牌出售。一手房影響相對于二手房要柔和一些，因?yàn)閲业囊皇址渴遣捎玫匿N售備案制，價(jià)格是需要提前到政府部門進(jìn)行備案的，而且要以備案價(jià)為準(zhǔn)，不得擅自大幅變動(dòng)銷售價(jià)格。

但是整體來看，他認(rèn)為，從官方數(shù)據(jù)可以看出，不少城市的一手房價(jià)出現(xiàn)了一定程度的下降。不過，從長遠(yuǎn)來看，不會(huì)一直下降下去，最終的走向還是趨于理性消費(fèi)，趨于房價(jià)健康平穩(wěn)。

4

對剛需住房是否有影響？

這次開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，特別明確規(guī)定了此次授權(quán)的試點(diǎn)期限為5年，時(shí)間已經(jīng)進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)狀態(tài)。多位專家表示，對剛需住房可能影響不是特別大，影響最大的，恐怕是多套房或者人均面積比較大的業(yè)主。

王玉臣說：“因?yàn)楸旧矸康禺a(chǎn)稅法的一個(gè)核心目的，就是為了共同富裕?！?/span>

盤古智庫高級研究員江瀚持有相似的觀點(diǎn)，此次房地產(chǎn)稅改革目標(biāo)明確，炒房或?qū)?huì)很難獲利，甚至于將會(huì)有巨大的成本損失。

他談到，未來房產(chǎn)稅這種存量稅的形式，將有可能進(jìn)一步改變當(dāng)前房地產(chǎn)的市場，從長期的角度來說，在房產(chǎn)稅全面推行的趨勢之下，在大量的擁有住房而且是處于空置狀態(tài)的話，將很有可能被征收高額的房產(chǎn)稅，從而增加炒房者的炒房成本。

5

一二線城市影響有何不同？

“開征房地產(chǎn)稅，可能對總體一手房和二手房新建商品房價(jià)格、供應(yīng)量產(chǎn)生影響。”

我愛我家控股研究院院長蔡宗翰告訴記者，試點(diǎn)城市持有二套以上或是大戶型的二手房存量推入市場，降低商品房銷售價(jià)格外，同時(shí)對于房企特別是在二線、三線之后開發(fā)的企業(yè)增加去化率（即是在一定時(shí)間段內(nèi)的銷售率，在房地產(chǎn)領(lǐng)域稱為銷售率）的成本。

必須強(qiáng)調(diào)的，若試點(diǎn)是在一線城市，由于剛需、剛改人群較多，對市場的影響從短期來看，購房者持幣待沽或房主持房觀望情況會(huì)存在，但中長期來看，在房住不炒前提下，決定市場的永遠(yuǎn)是新市民、新產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)能力，故中長期影響不大。

6

房地產(chǎn)稅不等于房產(chǎn)稅？

需要注意一點(diǎn)，很多人存在誤區(qū)，認(rèn)為房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是一樣的概念。王玉臣稱，這倆是完全不一樣的概念。

房地產(chǎn)稅，顧名思義，對房地產(chǎn)征收的一種稅費(fèi)，不僅僅包括房屋本身，還包括土地使用權(quán)。它是一個(gè)綜合性的概念，可能將包括一切與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅，包含在土地使用權(quán)的出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有、出租等諸多環(huán)節(jié)，征稅對象是相關(guān)的所有權(quán)人和使用權(quán)人。

而房產(chǎn)稅僅僅是針對房屋本身，并不包括土地相關(guān)的，房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅，是其中一項(xiàng)內(nèi)容。

住建部征求意見稿：取消公攤！房產(chǎn)稅等又該如果繳納呢？

導(dǎo)讀：住建部發(fā)聲！近一年來輿論密切關(guān)注的“買100平米房子只得70平米”現(xiàn)象有望終結(jié)。

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，該項(xiàng)新規(guī)征求意見稿顯示，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”

除了按套內(nèi)計(jì)算面積之外，《住宅規(guī)范》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定，《住宅規(guī)范》提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

下面小編梳理了該文件的幾大要點(diǎn)。

要點(diǎn)一：以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易

在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?/span> 

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

雖然只有短短的一句話，但這一點(diǎn)無疑是《規(guī)范》中吸睛度最高的，足以激起千層浪。住宅交易面積從建筑面積轉(zhuǎn)向套內(nèi)面積？不知市場的接受度會(huì)有多高？對此附件中也做了相關(guān)說明： 

本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。 

公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

根據(jù)2000年8月1日開始實(shí)施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為:

1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；

2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

在我國大部分地區(qū)，房屋交易總面積按照“套內(nèi)面積+公攤面積”計(jì)算。通常來說，大堂、公共門廳、走廊、電梯等公共設(shè)施，都會(huì)作為公攤面積來計(jì)價(jià)。

由于缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的公攤面積會(huì)出現(xiàn)很大差別。比如，有些項(xiàng)目的公攤面積占到建筑面積的40%，導(dǎo)致得房率低，住宅項(xiàng)目得房率要高于非住宅項(xiàng)目。

中原地產(chǎn)指出，公攤面積計(jì)價(jià)大行其道背后，隱藏著不少問題，比如：給購房者帶來低價(jià)格的“幻覺”，重復(fù)收費(fèi)，偷面積，等等。

根據(jù)瞭望智庫的資料，“公攤面積”也可能是從香港引進(jìn)的，因?yàn)橄愀墼?013年之前銷售房屋時(shí)采用的就是建筑面積計(jì)算方式。2013年，香港出臺新政，結(jié)束了房屋銷售的“建筑面積”時(shí)代。但是，這種已經(jīng)被香港明令調(diào)整的“公攤面積”，卻在內(nèi)地延續(xù)使用至今。

要點(diǎn)二：四層樓以上應(yīng)安裝電梯

除了按套內(nèi)計(jì)算面積之外，《住宅規(guī)范》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定，《住宅規(guī)范》提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

具體而言，每個(gè)設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90米。

十二層及十二層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺。

對于既有住宅建筑，要求加裝電梯的載重量不應(yīng)小于300千克，轎廂門凈寬度不應(yīng)小于0.80米。

要點(diǎn)三：新建住宅要全裝修交付

《住宅規(guī)范》提出，城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)狻⒄彰鞴╇姷认到y(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，住宅交付時(shí)應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃?xì)?、暖氣等條件，配套設(shè)施具備交付使用條件，安全防護(hù)設(shè)施驗(yàn)收合格。

同時(shí)，《住宅規(guī)范》對房屋驗(yàn)收交付給出了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。如對放水工程要求，防水墻、地面無滲漏、無積水；抹灰頂面的要求則是，粘結(jié)牢固，無空鼓，表面平整、潔凈，無裂縫，無爆灰等等。

專家：對購房者購房成本基本無影響

房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)行了解讀：

是否套內(nèi)計(jì)價(jià)政策對于購房者實(shí)際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

1、這只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。

2、從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

3、套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

4、羊毛出在羊身上，如果出臺套內(nèi)計(jì)價(jià)模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項(xiàng)目如何銜接的政策。

5、從未來趨勢看，國內(nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計(jì)價(jià)、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展有改變的可能性。

新華社、人民日報(bào)曾質(zhì)疑“公攤面積”

去年一篇《買100平方米的房子只得70平方米,這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》的文章火爆，揭露出這個(gè)矛盾已久的問題。此后，新華社、人民日報(bào)等都發(fā)文質(zhì)疑該制度的不合理。

新華社指出，近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。人們期待著相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時(shí),能正視公攤面積亂象,探索更科學(xué)、合理的計(jì)價(jià)方式，切實(shí)保護(hù)百姓權(quán)益。

取消公攤：重慶已經(jīng)執(zhí)行17年

除了官方，一些業(yè)內(nèi)人士也開始呼吁按套內(nèi)面積計(jì)算。

2月22日，據(jù)中山日報(bào)報(bào)道，廣東省中山市政協(xié)委員鐘國平建議，對商品住房銷售進(jìn)行立法，制定具體的操作細(xì)則。明確商品住房按套內(nèi)面積進(jìn)行銷售，并將此規(guī)定納入住房銷售合同。

實(shí)際上，早在2002年，重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會(huì)通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計(jì)價(jià)方式的“先驅(qū)”，時(shí)任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)說：“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購房者的合法權(quán)益。”

取消“公攤”后又該如何繳納物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房產(chǎn)稅呢？

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一般來說公攤面積主要包括電梯井、樓梯間、門衛(wèi)廳等等公共部分面積，在這部分面積的劃分和使用上，只有開發(fā)商說了算，我們看到每家每戶幾乎都有公攤面積，并且公攤面積大不相同，有的公攤了30平米，有的公攤了20平米，還有的公攤了10平米，至于為什么這么計(jì)算，購房者自然是說不上來的。

這就是購房者感到最疑惑不解的問題，既然說是公攤在我的房產(chǎn)證上，那么到底公攤在哪些區(qū)域呢？作為業(yè)主個(gè)人是無法測量出來的。用一句專家說的話，如果把小區(qū)所有購房者的公攤面積加起來，那么公攤總面積絕對是超過實(shí)際的小區(qū)公攤總面積的?？偨Y(jié)為一句話，公攤面積是開發(fā)商“寫出來”的，如果小區(qū)實(shí)際公攤總計(jì)30000平方米，那么每個(gè)購房者多寫一點(diǎn)面積，總面積就大大增加。

除了這個(gè)問題之外，還有物業(yè)費(fèi)按照公攤面積收、取暖費(fèi)按照公攤面積收、各項(xiàng)稅費(fèi)按照公攤面積收，交費(fèi)的時(shí)候，購房者心理估計(jì)都不是滋味，都不禁問道，公攤區(qū)域取暖了么？公攤區(qū)域?yàn)槭裁匆蝗∨M(fèi)呢。除了這個(gè)之外還有公攤區(qū)域本來就應(yīng)該由物業(yè)打掃衛(wèi)生的，為什么還要給物業(yè)費(fèi)？小區(qū)物業(yè)就相當(dāng)于業(yè)主集體請的保姆一樣，搭理小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的，本來就給物業(yè)費(fèi)，還要再給一次公共區(qū)域的。

前不久，央視報(bào)道了公攤面積，用一句話說就是“如此公攤”合理嗎？這是央視直接點(diǎn)名公攤面積不合理之處，當(dāng)然了，種種信息表明，或許公攤面積即將被取消，或許已經(jīng)正在取消的路上了。對于購房者而言無疑是一個(gè)比較好的消息，買房子后可能要少交很多費(fèi)用了，例如如果公攤面積30平米的話，僅僅是物業(yè)費(fèi)一年就可以少交600多元呢。

專家也建議，取消“公攤”后，按使用面積交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房產(chǎn)稅！不過，也有不少人提出了，公攤?cè)∠螅遣皇情_發(fā)商就會(huì)盡量減少公攤區(qū)域的建造，例如原來3米寬的走廊，在公攤?cè)∠?，僅僅設(shè)計(jì)為1米寬的走廊；原來可以容納15個(gè)人的電梯，取消公攤后，僅僅設(shè)計(jì)為容納5個(gè)人的電梯，這樣的小區(qū)生活質(zhì)量可能就直線降低了，不僅是建筑質(zhì)量降低了，而且小區(qū)生活環(huán)境也會(huì)受到極大的影響。

其實(shí)，對于這一點(diǎn)而言，購房者沒必要擔(dān)心那么多，在建筑質(zhì)量規(guī)范上，小區(qū)房子建造是有嚴(yán)格的規(guī)范設(shè)計(jì)的，從土地出讓開始就需要有詳細(xì)的開發(fā)設(shè)計(jì)規(guī)劃圖，這樣的規(guī)劃圖需要經(jīng)過正規(guī)審核之后才能進(jìn)行施工，而在房子的建造過程中，每一層樓建造的水平如何，從支模板開始到扎鋼筋，再到混凝土澆灌，每一個(gè)環(huán)節(jié)都是有監(jiān)理在場的，所以基本上也不用擔(dān)心建筑質(zhì)量問題。總之，按房子使用面積計(jì)算物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房產(chǎn)稅等對購房者而言，是比較好的消息。

房地產(chǎn)稅的影響，遠(yuǎn)不止房價(jià)這么簡單

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)終于落地，不論是試點(diǎn)時(shí)間長達(dá)五年，還是全面推出需要更長的時(shí)間，其信號意義遠(yuǎn)大于實(shí)際意義，開弓已無回頭箭，體現(xiàn)的是政策推動(dòng)房地產(chǎn)市場改革，促進(jìn)共同富裕的決心！

房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，其實(shí)是樓市運(yùn)行邏輯徹底轉(zhuǎn)變的開始：

房地產(chǎn)綁架實(shí)體經(jīng)濟(jì)的所謂“大而不能倒”的利益屬性，將會(huì)顯著弱化甚至徹底消失。

房子“保值增值”的金融屬性被削弱，將主要回歸居住屬性，房子核心資產(chǎn)的地位下降；

“土地財(cái)政”的地方政府收入模式將被改寫，房地產(chǎn)稅將成為地方政府收入的主要來源；

對于促進(jìn)“共同富?！本哂猩羁痰囊龑?dǎo)意義，讓居者有其屋，是政策的終極目標(biāo)。

這是一場影響每個(gè)人利益的深刻變革，不僅影響人們對短期房地產(chǎn)價(jià)格走勢的判斷，而且影響對房地產(chǎn)長期投資價(jià)值的評估，對于過去高速發(fā)展、風(fēng)光無兩的房地產(chǎn)行業(yè)來說，也是一次鳳凰涅槃的沖擊與重生。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，初期重在對房地產(chǎn)市場預(yù)期的引導(dǎo)，即居住需求以外的投機(jī)需求會(huì)因此收斂，從而保持房地產(chǎn)市場價(jià)格的穩(wěn)定；

中期而言，是對房地產(chǎn)生產(chǎn)模式的改變，即以地價(jià)為基礎(chǔ)，由此衍生的各種房地產(chǎn)加杠桿和債務(wù)擴(kuò)張模式的矯正；長期而言，是調(diào)節(jié)依靠房產(chǎn)產(chǎn)生過高收入的群體，并對低收入群體和無房者進(jìn)行適度補(bǔ)償。

從某種意義上而言，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)以及此后的推出，對于擠壓中國房地產(chǎn)市場的泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)的軟著陸有深刻的意義，我們很可能在避免一次類似日本房地產(chǎn)泡沫破滅的危機(jī)。

房地產(chǎn)稅能不能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，這其實(shí)有賴于政策的多管齊下，房地產(chǎn)稅能在一定程度上打擊投機(jī)需求，讓房地產(chǎn)市場回歸正常秩序，有利于剛需者買房，但要實(shí)現(xiàn)住有所居，還需要政府利用稅收調(diào)節(jié)在經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等方面下功夫。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)不是單一的稅制改革，而是承載著共同富裕使命，是搬掉壓在人們身上的房地產(chǎn)這座大山的推進(jìn)器，從根本上符合絕大多數(shù)人的長遠(yuǎn)利益。

降房價(jià)，房地產(chǎn)稅向老百姓釋放善意

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)被看成是共同富裕在房地產(chǎn)行業(yè)的落子，它的使命生來是調(diào)節(jié)過高收入，穩(wěn)定中等收入群體，“補(bǔ)償”低收入群體的。

央行公布的城鎮(zhèn)家庭負(fù)債統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示：我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套房的家庭占58.4%，有兩套房的占31.0%，有三套以上住房的占10.5%，戶均有1.5套。

據(jù)《七普》統(tǒng)計(jì)，2020年城鎮(zhèn)人口為90199萬人，平均每人家庭戶數(shù)為2.62，結(jié)合上述數(shù)據(jù)不難看出，擁有兩套房家庭的數(shù)量約為1.06億，三套及以上住房的數(shù)量約為0.36億。

其中，總資產(chǎn)最高的20%的家庭資產(chǎn)占全部家庭總資產(chǎn)比例的63.0%，而最低20%家庭所擁有的資產(chǎn)只占全部樣本家庭資產(chǎn)的2.6%。

這意味著征收房地產(chǎn)稅不僅有廣泛的“課稅”基礎(chǔ)，而且實(shí)施起來對房地產(chǎn)市場的影響非常深遠(yuǎn)，其中對房價(jià)波動(dòng)的不確定性有明顯地增強(qiáng)。房地產(chǎn)稅的實(shí)施將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)稅作為促進(jìn)共同富裕的手段，對于全體居民來說，其實(shí)都蘊(yùn)含著政策的善意。有人會(huì)說，對于多套房家庭明顯是利空呀，怎么可能是善意呢。

且聽筆者分析。

第一，對于二套房以上的家庭來說，房地產(chǎn)稅的征收有利于促進(jìn)家庭資產(chǎn)多元化配置。央行報(bào)告《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示：中國人70%的財(cái)富是房子。

在美國，房產(chǎn)在家庭總財(cái)富中的占比僅為3成多，金融資產(chǎn)接近7成，家庭財(cái)富結(jié)構(gòu)大相徑庭。我國居民財(cái)富過于集中在房地產(chǎn)，金融資產(chǎn)只占30%，股票和基金、保險(xiǎn)和養(yǎng)老金比例偏低，這幾類資產(chǎn)合計(jì)僅占居民總資產(chǎn)的8%，而韓、日、美這一比例分別為20%、30%和56%。

房產(chǎn)占比過高，意味著許多家庭難以忍受房價(jià)的劇烈變動(dòng)。一旦發(fā)生波動(dòng)，首當(dāng)其沖的就是高杠桿負(fù)債的家庭。持有房子是一把雙刃劍，在房價(jià)大漲的時(shí)候，持有房產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)財(cái)富增加，但是在房價(jià)漲幅收窄甚至房價(jià)回調(diào)的時(shí)候，多套房擁有者會(huì)因?yàn)槌钟蟹慨a(chǎn)巨大的成本而承受巨大的負(fù)擔(dān)。現(xiàn)在房子的持有成本非常高，持有成本基本上可以達(dá)到6%-8%。

征收房地產(chǎn)稅，能夠在很大程度上提高多套房的持有成本，使得人們在進(jìn)行資產(chǎn)配置時(shí)全方位評估持有不動(dòng)產(chǎn)帶來的成本和風(fēng)險(xiǎn)，提高其它金融資產(chǎn)的配置比例，進(jìn)行多元化配置，從而提高家庭財(cái)富抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

第二，對于住房剛需者來說，房地產(chǎn)稅的征收打掉了房子的投機(jī)屬性，那么，房價(jià)高企的資金炒作基礎(chǔ)其實(shí)就消失了。一旦房價(jià)不能持續(xù)上漲，甚至有可能走下坡路，那么，剛需者的買房機(jī)會(huì)就到來了。

從納稅對象來看，試點(diǎn)房地產(chǎn)稅是對保有環(huán)節(jié)的征稅，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，對首套剛需影響較小。房地產(chǎn)稅屬于地方稅的一種，國務(wù)院制定試點(diǎn)具體方法，試點(diǎn)地區(qū)制定具體實(shí)施細(xì)則，各地或?qū)⒔Y(jié)合各地的實(shí)際情況，從征收的免征范圍（針對新增住房或存量住房征收，按人均面積或套數(shù)征收等）、稅基、稅率等方面制定適合當(dāng)?shù)氐恼魇占?xì)則?；旧希粫?huì)對首套房產(chǎn)生什么影響。

近期，伴隨著房地產(chǎn)稅推進(jìn)的消息傳來，在一些一線城市，比如上海、北京、廣州，不少有多套房的業(yè)主已經(jīng)開始集中掛牌出售。從官方數(shù)據(jù)可以看出，不少城市的一手房價(jià)出現(xiàn)了一定程度的下降。不過，從長遠(yuǎn)來看，房價(jià)不會(huì)一直下降下去，最終的走向還是趨于理性消費(fèi)，趨于房價(jià)健康平穩(wěn)。

第三，對于低收入群體來說，國家會(huì)通過稅收轉(zhuǎn)移支付實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的總體目標(biāo)。

總理曾透露，我國有6億人月收入不到1000元，據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，全國有9億人月收入不到2000元，如果你月收入過萬，那你已經(jīng)是超越全國90%以上人口的“有錢人”了。

這些群體里面有很大一部分是農(nóng)民，但其實(shí)農(nóng)民的自有房屋率是最高的，而且農(nóng)村宅基地及其上的住房是不收房地產(chǎn)稅的，因此，真正有住房需求的是城鎮(zhèn)低收入群體。

房地產(chǎn)稅的核心作用其實(shí)就是“調(diào)節(jié)高收入群體”，平衡社會(huì)貧富差距，讓高收入群體多繳一些稅，用來給中低收入者補(bǔ)貼。長期來看，房地產(chǎn)稅可以為保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)產(chǎn)生支持，有望降低中低收入群體的居住支出，釋放中低收入居民的消費(fèi)需求，進(jìn)而推動(dòng)消費(fèi)總量擴(kuò)張。

擠泡沫，房地產(chǎn)稅將重塑地產(chǎn)行業(yè)

房地產(chǎn)稅雖然是針對房屋持有者征收的，但其實(shí)牽一發(fā)而動(dòng)全身。

首先，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，體現(xiàn)了中央整治房地產(chǎn)市場亂象的決心。

房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻，2013年房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)一度接近30%。過去為了穩(wěn)增長，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不好就放松房地產(chǎn)市場調(diào)控的情形，從而使得房價(jià)越調(diào)控越漲，開發(fā)商因?yàn)檠鹤⒄叩拇_定性，膽子越來越大，不斷加力擴(kuò)張和加杠桿，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行苗頭的時(shí)候，總有放松房地產(chǎn)調(diào)控的聲音泛起。

十八大以來，雖然中國經(jīng)濟(jì)增長從高速降到中速，但是中國經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和韌性卻在不斷提高，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，以及服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重不斷提升，新增就業(yè)穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要性顯著下降。到2020年，房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP的貢獻(xiàn)率為7.3%。

在此背景下，決策層有了對房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)刀子的條件和決心。2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式提出“房住不炒”的樓市調(diào)控總基調(diào)，此后，中央的房地產(chǎn)調(diào)控緊平衡狀態(tài)一直未被打破。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年來房地產(chǎn)調(diào)控政策全面刷新歷史紀(jì)錄，年內(nèi)樓市調(diào)控次數(shù)創(chuàng)新高突破400次。

面對房地產(chǎn)高壓態(tài)勢，在行業(yè)還很火爆的時(shí)候，2018年秋季地產(chǎn)頭部開發(fā)商萬科率先喊出“活下去”的口號，當(dāng)時(shí)受到地產(chǎn)行業(yè)的群嘲，現(xiàn)在看來，特別是在某萬億房地產(chǎn)巨頭因?yàn)榧みM(jìn)擴(kuò)張一地雞毛的時(shí)候，更是印證了萬科的前瞻性。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2021年1月1日至今的不到300天時(shí)間里，單單是發(fā)布了破產(chǎn)文書公告的房企就有339家，一天一家都打不住。如此大規(guī)模的倒閉潮，一方面說明行業(yè)凜冬已至，另一方面說明房地產(chǎn)行業(yè)亟待刮骨療毒。

其中，類似過去盲目押寶政策放松，奢望“救市”，已經(jīng)沒了現(xiàn)實(shí)可能性。房地產(chǎn)稅被認(rèn)為是調(diào)控樓市的大殺器，是中央下決心推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)改革的標(biāo)志性事件。

此前一直在喊房地產(chǎn)稅出臺，但只見樓梯聲，不見人下來?，F(xiàn)在全國人大常委會(huì)已經(jīng)授權(quán)國務(wù)院進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，在法理上已經(jīng)掃清障礙。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的落地，正是重塑房地產(chǎn)行業(yè)的開始。

其次，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，引導(dǎo)房子回歸居住屬性，打擊行業(yè)過度投機(jī)傾向。房地產(chǎn)稅是對房屋持有者征稅，根據(jù)試點(diǎn)文件透露的信息，除農(nóng)村宅基地及其上住宅以外的居住用的各類房地產(chǎn)都需要征收新版房地產(chǎn)稅，非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照老版房產(chǎn)稅執(zhí)行。也就是說，城鎮(zhèn)居民的各類房地產(chǎn)都是房地產(chǎn)稅的征收對象。

房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)的初衷，是為了調(diào)節(jié)住房的公平性。簡單來說，就是那些有錢囤積大量房子的人，要么你拋售房子增加房屋的供給，把房源買入機(jī)會(huì)讓渡給無房者，或者把房價(jià)壓下來，要么你為持有多套房交稅，作為政府轉(zhuǎn)移支付給低收入群體或無房者的相應(yīng)補(bǔ)償。

考慮到保護(hù)老百姓的正常居住需求，房地產(chǎn)稅的征收一般會(huì)設(shè)置免征面積或者首套免征，稅率按照面積和套數(shù)進(jìn)行遞增。因此，對于大多數(shù)人來講，其實(shí)房地產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)并沒有或者并不重。

但是，房地產(chǎn)稅是對樓市過度投機(jī)的“威懾”，對于那些炒房團(tuán)來說是重大利空。那些動(dòng)輒數(shù)十套甚至上百套的房叔房嬸，很可能面臨高額稅率的“調(diào)節(jié)”。在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)消息發(fā)布的前幾天，上海就有“神秘房東”拋售93套房，雖然消息被澄清對象是房產(chǎn)公司，但是也足以反映房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的威力。

最后，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，是地方“土地財(cái)政”模式轉(zhuǎn)型的開始。地方政府發(fā)展房地產(chǎn)是靠賣地收入獲益的，也就是土地財(cái)政。政府先做好某個(gè)地區(qū)的規(guī)劃，然后把地劃分為多個(gè)小塊，分塊集中拍賣給開發(fā)商。拿到地的開發(fā)商開始蓋房子，把房子賣給購房者，通過賣房和買地的差價(jià)獲利。一般來講，從地拿到開發(fā)商手里之后，除了交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，地方政府就基本停止“獲益”了，對于多套房的投機(jī)炒作，更是無法調(diào)控。

“土地財(cái)政”的弊端非常明顯，土地出讓金有一個(gè)致命缺陷——地總有賣完的一天。賣地是吃了上頓沒下頓的差事，如果轉(zhuǎn)化成稅收，便是源源不斷的收入。為了提高賣地收入，地方政府有抬高地價(jià)的沖動(dòng)，開發(fā)商在高價(jià)拿地之后，會(huì)以更高的價(jià)格賣給購房者，使得財(cái)政負(fù)擔(dān)不斷轉(zhuǎn)嫁給老百姓?，F(xiàn)在地方的土地出讓金已經(jīng)劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門征收，能夠在一定程度上抑制地方政府抬高地價(jià)的沖動(dòng)。預(yù)估房地產(chǎn)稅能給地方政府帶來“土地財(cái)政”50%以上的收入。

房地產(chǎn)稅的實(shí)施，能有效抑制樓市投機(jī)，擠壓房地產(chǎn)泡沫，并將有利于轉(zhuǎn)變“土地財(cái)政”模式，構(gòu)筑良好的政商關(guān)系，使房地產(chǎn)商按照市場規(guī)則來辦事，真正重塑房地產(chǎn)行業(yè)的市場生態(tài)。

文章最后有話說

房地產(chǎn)稅正式落地估計(jì)要到7、8年之后，甚至是10年以后了，但是它的試點(diǎn)對于中國的房地產(chǎn)市場，以及社會(huì)各領(lǐng)域都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

十年后，你會(huì)感謝房地產(chǎn)稅、雙減、醫(yī)改這些在共同富裕長期目標(biāo)導(dǎo)向下的改革政策，因?yàn)樗鼈兪峭品氯笊?/span>

                 ——房地產(chǎn)、教育、醫(yī)療，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義的“先鋒”和“鑰匙”，體現(xiàn)的是黨和政府為了人民的利益，敢于在改革縱深領(lǐng)域啃硬骨頭的勇氣和決心。

黛茵.  財(cái)稅·咨詢·籌劃·培訓(xùn):

1、本次上海房產(chǎn)稅全面開征，預(yù)示著距離全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅的日子不遠(yuǎn)了。

2、隨著房產(chǎn)稅的全面開征，留給炒房者的脫手時(shí)間急縮。

3、租賃市場價(jià)格將出現(xiàn)一定程度的下降。

三部門官宣

部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅

前段時(shí)間，上海市財(cái)政局、稅務(wù)局和房屋管理局三部門發(fā)文：

小編已經(jīng)幫大家劃好重點(diǎn)了：

一、關(guān)于居民家庭住房套數(shù)和面積的計(jì)算問題

居民家庭住房套數(shù)為居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市范圍內(nèi)擁有的所有住房（含已簽訂購房合同的住房）。

兩個(gè)或兩個(gè)以上居民家庭共同擁有或購買住房的，均應(yīng)計(jì)入各自家庭的住房套數(shù)，并根據(jù)各自擁有住房的份額，分別計(jì)算家庭住房面積。

二、關(guān)于本市居民家庭問題

本市居民家庭是指具有本市常住戶口的居民家庭。

三、關(guān)于計(jì)稅價(jià)格的核定問題

試點(diǎn)初期，應(yīng)稅住房的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格。按照國家有關(guān)規(guī)定，納稅人申報(bào)的應(yīng)稅住房交易價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其計(jì)稅價(jià)格，房產(chǎn)稅則按應(yīng)稅住房計(jì)稅價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

四、關(guān)于應(yīng)納稅額的計(jì)算問題

應(yīng)稅住房應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額的計(jì)算，即：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價(jià)×70%×稅率。

五、關(guān)于本市居民家庭同住人免稅住房面積的合并計(jì)算問題

本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，該居民家庭中有無住房的成年子女或其他親屬共同居住、且其常住戶口在該居民家庭擁有住房內(nèi)的，可并入該居民家庭按每人60平方米計(jì)算免稅住房面積。

對已并入居民家庭計(jì)算過免稅住房面積的成年子女或其他親屬，不得重復(fù)計(jì)算免稅住房面積。

上述“無住房”是指，成年子女或其他親屬各自所屬的家庭在本市范圍內(nèi)無住房。

六、關(guān)于本市居住證問題

本市居住證是指《上海市居住證》。

七、關(guān)于部分個(gè)人住房的稅收減免問題

對部分住房暫免征收房產(chǎn)稅，具體包括：

1. 本市居民家庭因房屋征收或拆遷而購買或取得的住房。

上述住房超出國家及本市有關(guān)房屋征收或拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的部分，應(yīng)按暫行辦法的規(guī)定，計(jì)算確定房產(chǎn)稅征免面積。

2. 本市農(nóng)村居民通過宅基地置換試點(diǎn)政策取得的住房。

八、關(guān)于申報(bào)納稅期的問題

應(yīng)稅住房房產(chǎn)稅按年計(jì)征，并于當(dāng)年的12月31日前辦理申報(bào)納稅。納稅人在年度中發(fā)生應(yīng)稅住房權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，其尚未繳納的房產(chǎn)稅稅款，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)移時(shí)申報(bào)繳納。

九、關(guān)于相關(guān)信息變化的處理問題

居民家庭住房情況發(fā)生變化，涉及應(yīng)稅住房房產(chǎn)稅納稅事項(xiàng)調(diào)整的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，并重新辦理房產(chǎn)稅納稅信息的申報(bào)、認(rèn)定，從稅務(wù)機(jī)關(guān)重新認(rèn)定之次月起調(diào)整納稅。

住建部發(fā)文，又堵了樓市一條路！

8月10日，住建部官網(wǎng)發(fā)了一則非常重要的文件，很多城市的命運(yùn)要變了。

這則文件名為《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，文件開頭，就點(diǎn)了一些城市更新中，出現(xiàn)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利等問題，干脆直接，直擊要害。

是的，這則新規(guī)就是在各個(gè)方面，圍堵大拆大建，限制過度房地產(chǎn)開發(fā)。

雖然還只是征求意見稿，并非正式發(fā)布，但其中內(nèi)容和方向已足夠清晰。

黛茵.  財(cái)稅·咨詢·籌劃·培訓(xùn):

黛茵.  財(cái)稅·咨詢·籌劃·培訓(xùn):

重點(diǎn)給大家劃出來：

1、嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。

即，違建和危房可拆，除此之外不成片拆現(xiàn)有建筑，原則上老城區(qū)的更新和拆除面積，不能大于20%；

2、嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。

即，不大規(guī)模新建，新建密度不能比原來的高，公園綠地、公共空間要完善；原則上更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆建比不宜大于2。

3、嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷。

即，不大規(guī)模、強(qiáng)制搬遷，保文化，原居民就地安置、就近安置，至少要50%；

4、確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。

即，不集中拆遷、大規(guī)模拆遷，要保租賃、保剛需，租金年度漲幅不超過5%；

5、保留利用既有建筑。

即，老建筑、歷史建筑，不能隨意拆、遷、失修、閑置等。

6、保持老城格局尺度

即，不破壞傳統(tǒng)街巷格局，不隨意改道路、禁止修大馬路、建大廣場；

7、延續(xù)城市特色風(fēng)貌。

即，不破壞地形地貌，不亂砍樹、不亂挖山填湖、不隨意動(dòng)河湖水系和歷史公園、不隨意改老地名。

8、加強(qiáng)統(tǒng)籌謀劃。

即，要看地方實(shí)際需求，要看民愿，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，不盲目搞城市更新。

9、探索可持續(xù)更新模式。

即，不能搞過度房地產(chǎn)化開發(fā)、不能大肆搞規(guī)模擴(kuò)張，由開發(fā)變經(jīng)營；

10、加快補(bǔ)足功能短板。

即，不搞表面功夫，不搞脫離實(shí)際、勞民傷財(cái)?shù)恼児こ毯托蜗蠊こ獭?/span>

11、提高城市安全韌性。

即，不能只顧地上不顧地下，不能過度景觀化、亮化。

濃縮成幾個(gè)字就是：三限四保。

限拆、限新區(qū)、限造城；保城、保人、保建筑、保房價(jià)租金。

這與現(xiàn)在管控地區(qū)房價(jià)等宏觀目標(biāo)相一致的。

“三限四?！敝?，對市場、對我們普通人，有什么影響？

1、主城新房貨量被鎖定，賣一套少一套，該買盡快買！

嚴(yán)控拆遷后，舊城改造會(huì)有傾斜，但新盤就沒地塊了，也就沒房了。

2、主城的房價(jià)趨于穩(wěn)定，二手房市場進(jìn)入主流，不再有過大差價(jià)；

當(dāng)現(xiàn)有新房貨量賣完后，老城區(qū)都會(huì)進(jìn)入二手房市場，再?zèng)]借口猛漲價(jià)，房價(jià)也會(huì)趨同。

3、純造城新區(qū)、鬼城項(xiàng)目，不再會(huì)新批了；

我倒覺得這是好消息，對買房人、對城市來說，都是好消息。

4、那些重倉城市更新的房企，要沉沒了。

在一眾資金緊張的房企中，一些擁有大量城市更新項(xiàng)目土儲(chǔ)的房企很引人注目，成為解救房企水火的命門。

但這一次，懸了！

其實(shí)房產(chǎn)稅一直有相應(yīng)法律條文，企業(yè)購房，及商辦類項(xiàng)目一般都正常征收，只是個(gè)人買住宅，之前是一般免征；

上海，重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，現(xiàn)在是上海個(gè)人住房落地征收了，對當(dāng)?shù)刈》渴袌霎?dāng)然是個(gè)利空--不過其實(shí)因?yàn)橹岸加姓鄳?yīng)預(yù)告“預(yù)防針”，總體看其影響應(yīng)該不大。

住建部發(fā)文要求不許大拆大建，其實(shí)還是一個(gè)樓市調(diào)控房價(jià)手段，影響了目標(biāo)項(xiàng)目的品質(zhì)提升程度，同時(shí)緩釋了房價(jià)上漲壓力。

無論是上海落地征收住宅房產(chǎn)稅，還是禁止大拆大建，都是“房住不炒”樓市“三穩(wěn)”要求一脈相承。

黛茵.  財(cái)稅·咨詢·籌劃·培訓(xùn):

關(guān)于房產(chǎn)稅，你關(guān)心的都在這

山東高法 3天前

近日

一則重要消息轟動(dòng)全國

近年來提及多次的

房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

終于來了

全文如下

房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

全國人大常委會(huì)關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定

（2021年10月23日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過）

為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

一、試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

二、國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。國務(wù)院及其有關(guān)部門、試點(diǎn)地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。

三、國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)過程中，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿的六個(gè)月以前，向全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)告試點(diǎn)情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。

本決定自公布之日起施行，試點(diǎn)實(shí)施啟動(dòng)時(shí)間由國務(wù)院確定。

黛茵.  財(cái)稅·咨詢·籌劃·培訓(xùn):

為什么開始試點(diǎn)房地產(chǎn)稅？

今年以來，國家層面對房地產(chǎn)稅的表述已經(jīng)出現(xiàn)多次。從3月“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系”被寫入“十四五規(guī)劃綱要”，到5月財(cái)政部部長劉昆撰文《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財(cái)稅體制》，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”被提及，再到10月16日《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平總書記文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！分刑岬健耙e極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”，房地產(chǎn)稅改革已箭在弦上。

2020年，我國住房占居民家庭總資產(chǎn)比重達(dá)到59.1%，房產(chǎn)已成為我國居民家庭主要資產(chǎn)。同時(shí)，房產(chǎn)與金融系統(tǒng)高度綁定，房地產(chǎn)相關(guān)收入也為地方政府提供了穩(wěn)定財(cái)源，在此背景下，房價(jià)大幅波動(dòng)不利于社會(huì)穩(wěn)定運(yùn)行，調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房產(chǎn)已成為居民財(cái)富差距的主要原因，征收房地產(chǎn)稅將有力縮小居民財(cái)產(chǎn)差距，并助力地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴。中國財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康認(rèn)為，從房地產(chǎn)長效機(jī)制到共同富裕、再到推動(dòng)地方政府職能的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)稅都被寄予厚望。

黛茵.  財(cái)稅·咨詢·籌劃·培訓(xùn):

房地產(chǎn)稅稅率會(huì)是多少？

2011年，上海、重慶兩地已經(jīng)試點(diǎn)對個(gè)人住房征收“房產(chǎn)稅”。上海征收的是本地居民家庭二套及以上的房產(chǎn)，以及外地居民家庭在滬購買的首套房屋，且設(shè)有每人60平的免征面積；重慶則直接是對豪宅以及無戶籍、無工作、無社保人員征收房產(chǎn)稅。

其中，上海在征收房產(chǎn)稅時(shí)，采用的稅率為0.4%、0.6%兩檔稅率，而重慶在征收房產(chǎn)稅時(shí)采用的稅率為0.5%、1%、1.2%三檔稅率。

總體上來說，上海模式以多套房為主要征收對象，對炒房行為起到了抑制的作用。重慶模式以高端豪宅為重點(diǎn)征收對象，對高檔住宅成交形成有效制約。

黛茵.  財(cái)稅·咨詢·籌劃·培訓(xùn):

黛茵.  財(cái)稅·咨詢·籌劃·培訓(xùn):

這兩地征收的房產(chǎn)稅，都是新增住房，而不是存量房。也就是說，并不涉及持有房產(chǎn)。而此次試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅，征收的不止有新增住房，還有存量住房。

2020年財(cái)政部部長肖捷談及房地產(chǎn)稅，明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收，即按照房價(jià)征收。若按照目前上海最低稅率0.4%計(jì)算，價(jià)值1000萬的房子，每年需要納稅4萬元。

哪些地區(qū)會(huì)率先試點(diǎn)？

哪些地方會(huì)成為第一批“吃螃蟹”的城市？網(wǎng)絡(luò)上已有不少猜測。中國財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康認(rèn)為，位于創(chuàng)新前沿的示范區(qū)可以先行加入試點(diǎn)，給其它地方和全局配套改革提供更好的案例經(jīng)驗(yàn)。

可以肯定的是，將來擴(kuò)大范圍的試點(diǎn)地區(qū)，都會(huì)給它一個(gè)彈性空間，不要求所有的試點(diǎn)地區(qū)采取完全一致的方案。另外，在立法軌道上，一旦通過，也不會(huì)全國“一刀切”，會(huì)允許地方根據(jù)不同的情況，有先有后或有差別地制定具體實(shí)施細(xì)則。

黛茵.  財(cái)稅·咨詢·籌劃·培訓(xùn):

對普通人而言影響大嗎？

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院副院長李建軍表示，在試點(diǎn)期內(nèi)，房地產(chǎn)稅對試點(diǎn)地區(qū)內(nèi)持有多套房子的個(gè)人或家庭會(huì)產(chǎn)生直接影響?？梢灶A(yù)期，房地產(chǎn)稅征收應(yīng)該有減免設(shè)計(jì)，比如首套減免稅、房產(chǎn)稅的免征面積等，實(shí)際上對于滿足首套住房需求購置房產(chǎn)的家庭來說，不會(huì)有實(shí)質(zhì)影響。

對在試點(diǎn)地區(qū)租房的群體而言，影響也不會(huì)很大。首先，影響房產(chǎn)價(jià)格的主要原因是土地供給，而限制房租的則是本地工資收入。如果房東因?yàn)檎魇辗康禺a(chǎn)稅而將成本轉(zhuǎn)移給租客，短期內(nèi)租金可能會(huì)上漲。一旦租金達(dá)到市場承受極限，價(jià)格還是會(huì)被迫下跌。其次，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，會(huì)推動(dòng)許多空置待漲的房子進(jìn)入租房市場，以抵消部分房產(chǎn)稅，這會(huì)促使租金下跌。 

吳其倫：擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)將促進(jìn)房價(jià)合理回歸

央視網(wǎng)特約

財(cái)政部部長謝旭人日前撰文指出，認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國推開，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。

其實(shí)，自2011年1月28日上海、重慶開展個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)以來，業(yè)內(nèi)對于房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、是否會(huì)全國“實(shí)轉(zhuǎn)”的探討從未停止。

除了謝旭人外，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康也于日前表示“擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向已被鎖定”。

住建部部長姜偉新則表示，房地產(chǎn)限購政策短期內(nèi)不會(huì)退出。針對房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍是否會(huì)擴(kuò)大的問題，姜偉新稱：“正在積極研究，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可能還會(huì)出臺。”

這些都表明，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大已漸行漸近。對此，筆者持支持態(tài)度，因?yàn)椋_征房產(chǎn)稅有諸多好處，具體表現(xiàn)在：

一是房產(chǎn)稅在房屋持有階段征收，開征房產(chǎn)稅利于建立完善的房地產(chǎn)稅收體系。而唯有完善的房地產(chǎn)稅收體系，才能確保中國房地產(chǎn)業(yè)步入理性發(fā)展通道。

二是開征房產(chǎn)稅利于打擊房市投機(jī)。房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收集中在交易環(huán)節(jié)是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場投機(jī)（投資）盛行的重要原因。而一旦在持有環(huán)節(jié)征稅，則勢必令投機(jī)、投資客因持有房屋成本增加而降低獲利預(yù)期。

三是開征房產(chǎn)稅利于消費(fèi)者減少過度消費(fèi)。在目前的房地產(chǎn)市場，過度消費(fèi)現(xiàn)象異常嚴(yán)重。房產(chǎn)稅一旦開征，單套面積過大，超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或者生活必要限度的房子可能適用稅率就要明顯高一些。這樣，過度消費(fèi)現(xiàn)象將大為減少。

四是開征房產(chǎn)稅將令促進(jìn)房價(jià)合理回歸。從對市場供需雙方的心態(tài)影響上來看，由于房產(chǎn)稅將在很大程度上增加房產(chǎn)的持有成本，并在此基礎(chǔ)上降低房產(chǎn)的增值可能。房產(chǎn)稅的開征，必將令炒房者因獲利預(yù)期降低而陷入恐慌，大幅降價(jià)以期解套，并將令市場需求大幅降低，將在很大程度上促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

那么，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍究竟應(yīng)如何進(jìn)行呢？筆者建議如下：

一、建議在全國40個(gè)信息聯(lián)網(wǎng)城市同時(shí)進(jìn)行試點(diǎn)，并采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。對于房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，業(yè)界較多的觀點(diǎn)是房價(jià)漲幅過大的少數(shù)一線大城市。對此，筆者不予茍同，從今年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，全國大中城市均出現(xiàn)量價(jià)齊升的局面，而造成這一局面的最重要原因是投機(jī)、投資驅(qū)動(dòng)。而欲打擊投機(jī)、抑制投資，開征房產(chǎn)稅是最佳調(diào)控手段，結(jié)合40個(gè)城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，筆者建議房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作在這些城市同時(shí)進(jìn)行。

二、建議首套普通住宅（90平方以下）免征、二套適度征收、二套以上重征。截止目前，中央對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)依然是打擊投機(jī)、抑制投資、滿足消費(fèi)需求，從這一點(diǎn)來看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)區(qū)別對待，建議采取首套普通住宅（90平方以下）免征、二套適度征收、二套以上重征的方式進(jìn)行。

三、建議采用累進(jìn)稅率，0.3——2%，分3-5檔征收。建議房產(chǎn)稅試點(diǎn)時(shí)應(yīng)依據(jù)房屋屬性進(jìn)行區(qū)別對待，采用累進(jìn)稅率，分檔征收。征收稅率或?yàn)?.3——2%，分3-5檔征收。具體為：首套住宅（90平方以上）：0.3%；二套住宅：0.5%；三至五套1%；六套及以上：2%。

四、建議存量房、增量房同時(shí)開征。上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅時(shí)，只對增量房開征，這不僅令應(yīng)稅額大幅降低，更難以激發(fā)投資客放盤的決心，這也是上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒有取得預(yù)期效果的最重要原因。故此，接下來的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，建議存量房、增量房同時(shí)開征。

官方認(rèn)為《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）實(shí)施20多年以來，稅制比較健全，運(yùn)行平穩(wěn)，上升為法律的條件和時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。此次出臺《征求意見稿》除了將《條例》上升為法律，還對不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和改革要求的個(gè)別內(nèi)容，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

今天艷姐針對《條例》和《征求意見稿》內(nèi)容，逐一分析新舊之變化。

本次意見征求稿全文共有22條，全文共有8處變更，4處新增，1處未變內(nèi)容。

★變化內(nèi)容★

【變化1】將轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)和地上建筑物納入土地增值稅征收范圍。

《條例》

第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

《征求意見稿》

第二條本法所稱轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，是指下列行為：

（一）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。

（二）出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股。

【變化2】改變納稅人轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的收入內(nèi)容表述，將實(shí)物收入和其他收入統(tǒng)稱為非貨幣收入。

《條例》

第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

《征求意見稿》

第五條納稅人轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、非貨幣收入。

【變化3】改變計(jì)算增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目兜底條款的主體，由財(cái)政部規(guī)定其他扣除項(xiàng)目改為由國務(wù)院規(guī)定。

《條例》

第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

《征求意見稿》

第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（五）國務(wù)院規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

【變化4】改變納稅人違法時(shí)的征收依據(jù)，由按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算改為依法核定。

《條例》

第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

《征求意見稿》

第九條納稅人有下列情形之一的，依法核定成交價(jià)格、扣除金額：

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

【變化5】改變并擴(kuò)大納稅人減、免征土地增值稅的情形，授權(quán)省級人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)實(shí)際情況，決定對某些情形減免征稅。

《條例》

第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的；

（二）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。

《征求意見稿》

第十一條下列情形，可減征或免征土地增值稅：

（一）納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；

（二）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；

（三）國務(wù)院可以根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要規(guī)定其他減征或免征土地增值稅情形，并報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

第十二條省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以決定對下列情形減征或者免征土地增值稅，并報(bào)同級人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；

（二）房地產(chǎn)市場較不發(fā)達(dá)、地價(jià)水平較低地區(qū)的納稅人出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股的。

【變化6】改變權(quán)屬登記機(jī)關(guān)表述，將土地管理部門、房產(chǎn)管理部門變更為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

《條例》

第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

《征求意見稿》

第十八條納稅人未按照本法繳納土地增值稅的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理有關(guān)權(quán)屬登記。

【變化7】擴(kuò)大了提供相關(guān)信息的合作部門范圍，明確建立土地增值稅涉稅信息共享機(jī)制和配合機(jī)制。

《條例》

第十一條土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

《征求意見稿》

第十七條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)部門建立土地增值稅涉稅信息共享機(jī)制和工作配合機(jī)制。各級地方人民政府自然資源、住房建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供房地產(chǎn)權(quán)屬登記、轉(zhuǎn)移、規(guī)劃等信息，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

【變化8】明確了先預(yù)繳后清算的辦法，并且區(qū)分從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人和非從事房地產(chǎn)開發(fā)額納稅人的稅款申報(bào)時(shí)間、期限。

《條例》

第十條納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

《征求意見稿》

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行先預(yù)繳后清算的辦法。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生月份終了之日起15日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)繳土地增值稅納稅申報(bào)表，預(yù)繳稅款。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自達(dá)到以下房地產(chǎn)清算條件起90日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅納稅申報(bào)表，自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退稅:

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（四）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（五）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（六）國務(wù)院確定的其他情形。

第十六條非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理納稅申報(bào)并繳納稅款。

★新增內(nèi)容★

【新增1】增加收入、扣除項(xiàng)目的決定機(jī)關(guān)為國務(wù)院。

第七條本法規(guī)定的收入、扣除項(xiàng)目的具體范圍、具體標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院確定。

【新增2】增加有關(guān)集體土地出讓、出資、入股按比例征收土地增值稅的規(guī)定。

第十條出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股，扣除項(xiàng)目金額無法確定的，可按照轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)收入的一定比例征收土地增值稅。具體征收辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。

【新增3】增加了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

第十三條土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂的當(dāng)日。

【新增4】明確土地增值稅預(yù)征清算辦法制定機(jī)關(guān)。

第二十條土地增值稅預(yù)征清算等辦法，由國務(wù)院稅務(wù)主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地實(shí)際提出具體辦法，并報(bào)同級人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。

新舊對比：《土地增值稅（征求意見稿）》 

★未變內(nèi)容★

土地增值稅仍舊實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率且稅率不變：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

企業(yè)價(jià)值觀： 誠信做人，負(fù)責(zé)做事，實(shí)效主義，追求共贏