房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)務(wù)與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理暨案例解析

【課程收益】：

人性并不善—-企業(yè)內(nèi)控必須要實(shí)戰(zhàn)！老師怎么找—-廣東廣州許愿幫你搞！

為何萬達(dá)在王健林的特高壓態(tài)勢(shì)下發(fā)生群體腐敗案呢？可以說是萬達(dá)的“恥辱”！---前幾天，兩名萬達(dá)高管尹建武（中區(qū)營銷副總經(jīng)理）、金震（總經(jīng)理）因涉嫌利用職務(wù)便利謀取私利，在建國門的萬達(dá)總部被朝陽警方帶走，還涉及到一位在萬達(dá)任職17年的老臣——萬達(dá)集團(tuán)總裁助理高斌（已出逃美國）。整個(gè)案件牽涉金額高達(dá)千萬，以安徽為主，項(xiàng)目公司以銷售去化有困難為由串通集團(tuán)高管放寬審批權(quán)，將房子以極低的折扣賣給了外部供應(yīng)商，從中賺取差價(jià)……

從萬達(dá)的案例可以看出：在企業(yè)具體的內(nèi)控實(shí)務(wù)操作過程中，如何在各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中落實(shí)內(nèi)控，成為企業(yè)內(nèi)控建設(shè)面臨的普遍難題。本課程旨在幫助企業(yè)解決業(yè)務(wù)內(nèi)控難題，識(shí)別業(yè)務(wù)流程中的管控精要，解決實(shí)際工作中控制難題；

【培訓(xùn)對(duì)象】：

   房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)、審計(jì)監(jiān)察委員會(huì)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)人員、內(nèi)控、審計(jì)、運(yùn)營管理等管理人員

【培訓(xùn)時(shí)間】：

2天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子  課前案例

第一節(jié) 房開企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范與風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

一、企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)踐經(jīng)歷的不同階段

二、企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理的基本框架示意圖

三、企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的性質(zhì)與范圍

四、企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制與管理制度的密切關(guān)系

五、企業(yè)內(nèi)部控制的基本邏輯與風(fēng)險(xiǎn)分析

六、企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)務(wù)涉及的主要內(nèi)容

案例：標(biāo)桿企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)及風(fēng)險(xiǎn)管控職能設(shè)計(jì)

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)管理手段

一、對(duì)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境和設(shè)定的經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行分析

二、對(duì)各個(gè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行分析（環(huán)境-à目標(biāo)-à-風(fēng)險(xiǎn))

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)與要點(diǎn)解析

四、對(duì)企業(yè)流程運(yùn)作的現(xiàn)行實(shí)際情況進(jìn)行全面排查和摸底

五、對(duì)流程的運(yùn)作方式和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的設(shè)置和控制方式進(jìn)行優(yōu)化

六、對(duì)企業(yè)流程運(yùn)作的現(xiàn)行實(shí)際情況進(jìn)行全面排查和摸底

七、企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)現(xiàn)的手段與方式

案例：WK集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)管理組織架構(gòu)圖

第三節(jié) 企業(yè)決策環(huán)節(jié)與收并購風(fēng)險(xiǎn)暨內(nèi)部控制策略

一、項(xiàng)目決策流程管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)案例：WK的戰(zhàn)略執(zhí)行？

2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)案例：BGY的戰(zhàn)略執(zhí)行？

3、萬達(dá)及長(zhǎng)租公寓持有型等物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)

4、持有型項(xiàng)目投資（物業(yè)）利潤敏感性風(fēng)險(xiǎn)

二、收并購業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及管控措施暨案例分析

1、收并購業(yè)務(wù)4大風(fēng)險(xiǎn)問題與案例分享

2、收并購業(yè)務(wù)4大高風(fēng)險(xiǎn)因素及管控要點(diǎn)

3、收并購業(yè)務(wù)交易模式設(shè)計(jì)暨風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

4、并購中共管賬戶的價(jià)款支付節(jié)點(diǎn)與支付風(fēng)險(xiǎn)保障措施

5、如何規(guī)避收并購交易雙方的承擔(dān)兜底和承諾風(fēng)險(xiǎn)

6、股權(quán)收并購中談判風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略

7、企業(yè)并購改制過程中的股東巨額個(gè)稅繳納風(fēng)險(xiǎn)

案例：房開企業(yè)直接購買賣100%股權(quán)的征稅風(fēng)險(xiǎn)？

案例：土地出讓金返還款的稅務(wù)處理風(fēng)險(xiǎn)

案例：新項(xiàng)目的稅務(wù)前期未介入風(fēng)險(xiǎn)

案例：并購項(xiàng)目盡職調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)

案例：立項(xiàng)信息不準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)

案例：股權(quán)收購時(shí)的“代為償付借款”的風(fēng)險(xiǎn)與控制

案例：公司分立方式收購%股權(quán)帶來的系列風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)

案例：并購時(shí)的控制權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與隱藏風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

案例：項(xiàng)目股權(quán)并購風(fēng)險(xiǎn)防范--復(fù)星國際與SOHO中國外灘地王之爭(zhēng)

案例：以一致行動(dòng)人方式協(xié)議取得某置業(yè)公司控制權(quán)

三、征地拆遷業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

1、征地拆遷業(yè)務(wù)主要流程與七大風(fēng)險(xiǎn)問題與案例分享

2、征地拆遷業(yè)務(wù)六大管控要點(diǎn)與案例分享

四、土地流轉(zhuǎn)&簽村業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

1、土地流轉(zhuǎn)六大業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)及問題風(fēng)險(xiǎn)案例分享

2、簽村業(yè)務(wù)兩大業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)及問題風(fēng)險(xiǎn)案例分享

3、土地流轉(zhuǎn)&簽村十大業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)管控要點(diǎn)

案例：房地產(chǎn)企業(yè)如何拿地風(fēng)險(xiǎn)更低？

案例：土地出讓金返還款的稅務(wù)處理風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)方式

第四節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)類企業(yè)的有效并購暨并后風(fēng)險(xiǎn)管理策略

一、物業(yè)管理服務(wù)類企業(yè)經(jīng)營的基本特征

二、物業(yè)管理服務(wù)類企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)與并購模式

三、物業(yè)管理服務(wù)類企業(yè)并購的核心關(guān)注點(diǎn)與環(huán)節(jié)

四、物業(yè)管理服務(wù)類企業(yè)重組的趨勢(shì)與模式

五、物業(yè)管理服務(wù)類企業(yè)重組的核心與并后整合

案例：碧桂園物業(yè)并購與整合成功案例分享暨經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

第五節(jié) 項(xiàng)目成本預(yù)算與工程招標(biāo)內(nèi)部控制暨風(fēng)險(xiǎn)管理策略

一、工程項(xiàng)目成本控制（規(guī)劃設(shè)計(jì)階段）與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：量本利在投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的運(yùn)用

二、簽訂設(shè)計(jì)合同管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：合同起草到簽約過程法務(wù)未直接參予的風(fēng)險(xiǎn)

三、設(shè)計(jì)費(fèi)付款管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

四、工程項(xiàng)目開發(fā)管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：無審圖證施工的風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)案例：公司編了那么多案例為何還有那么多重復(fù)犯錯(cuò)？

五、工程招標(biāo)制度制定與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：房開項(xiàng)目工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)

六、工程招標(biāo)與預(yù)算編制與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：評(píng)定標(biāo)過程不規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)案例：資源整合風(fēng)險(xiǎn)如何？

第六節(jié) 采購和應(yīng)付賬款內(nèi)部控制暨風(fēng)險(xiǎn)管理策略

一、采購計(jì)劃的訂立及審批管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

二、供應(yīng)商選擇的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：采購稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

案例：采購方式不合規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)

四、采購合同簽訂的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

五、收貨&發(fā)票&入賬管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

案例：企業(yè)對(duì)于虛開發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)防范措施與擺脫技巧

六、付款及入賬管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：采購付款的風(fēng)險(xiǎn)

案例：采購定價(jià)依據(jù)不足的風(fēng)險(xiǎn)

第七節(jié) 項(xiàng)目工程建設(shè)管理內(nèi)部控制暨風(fēng)險(xiǎn)管理策略

一、工程合同訂立的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：企業(yè)簽訂內(nèi)部合同風(fēng)險(xiǎn)

二、工程項(xiàng)目成本控制（施工階段）與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：目標(biāo)成本的風(fēng)險(xiǎn)

案例：動(dòng)態(tài)成本管理風(fēng)險(xiǎn)

案例：財(cái)務(wù)成本與成本部動(dòng)態(tài)成本核對(duì)與成本分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)

案例：成本計(jì)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)

三、設(shè)備、材料驗(yàn)收管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

四、施工質(zhì)量與進(jìn)度監(jiān)察的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)案例：激勵(lì)員工的方式不符合WK價(jià)值觀？

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)案例：選人、用人的風(fēng)險(xiǎn)?

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)案例：法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)？

五、配套工程的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)案例：社區(qū)配套與商業(yè)定位風(fēng)險(xiǎn)？

公共配套設(shè)施費(fèi)案例:稅務(wù)審核風(fēng)險(xiǎn)解析與管理

案例：車位&車庫&地下室的收入成本的歸屬風(fēng)險(xiǎn)

六、工程項(xiàng)目進(jìn)度控制與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)案例：經(jīng)營計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)如何避免？

七、工程驗(yàn)收的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)案例：客戶需求與成本投入的最佳方式？

八、進(jìn)度款付款的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

九、工程結(jié)算付款的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

十、質(zhì)保期維護(hù)的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

十一、質(zhì)保金支付的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

十二、工程變更結(jié)算與財(cái)務(wù)決算管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：工程變更簽證的風(fēng)險(xiǎn)

案例：土地增值稅的應(yīng)清算與可清算風(fēng)險(xiǎn)

第八節(jié) 銷售和應(yīng)收賬款內(nèi)部控制暨風(fēng)險(xiǎn)管理策略

一、銷售策略的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)案例：客戶滿意的程度？

案例：開盤前法律風(fēng)險(xiǎn)檢查的風(fēng)險(xiǎn)

案例：精裝房合同的五種模式稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與籌劃

二、銷售審核的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：房屋定價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)

案例：特例審批的風(fēng)險(xiǎn)

案例：價(jià)格錄入系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)

案例：系統(tǒng)權(quán)限管理的風(fēng)險(xiǎn)

案例：房屋視同銷售規(guī)定的稅額風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)案例：職業(yè)心態(tài)風(fēng)險(xiǎn)？

案例：低價(jià)售房給職工&親戚的調(diào)整企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)案例：客戶承諾風(fēng)險(xiǎn)？

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)案例：法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)？

案例：面積補(bǔ)差的風(fēng)險(xiǎn)

案例：合同附圖的風(fēng)險(xiǎn)

三、銷售收款與財(cái)務(wù)對(duì)賬的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：銷售現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生的收款風(fēng)險(xiǎn)

案例：延期付款的風(fēng)險(xiǎn)

案例：有關(guān)EAS和銷售與回款明細(xì)核對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)

四、營銷推廣的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：營銷采購的風(fēng)險(xiǎn)

五、營銷定價(jià)及調(diào)整的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：價(jià)格變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目增值額“臨界點(diǎn)”籌劃沖擊風(fēng)險(xiǎn) 

第九節(jié) 對(duì)外投資管理內(nèi)部控制暨風(fēng)險(xiǎn)管理策略

一、長(zhǎng)期股權(quán)投資的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：企業(yè)投資的兩大原則與匹配風(fēng)險(xiǎn)

二、項(xiàng)目投資后的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：BGY酒店經(jīng)營中的授權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

第十節(jié) 集團(tuán)費(fèi)用支出內(nèi)部控制暨風(fēng)險(xiǎn)管理策略

一、費(fèi)用報(bào)銷授權(quán)審批制度的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

二、出差流程的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

三、業(yè)務(wù)借支審批制度的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

四、費(fèi)用報(bào)銷的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：交際費(fèi)用的管理風(fēng)險(xiǎn)

第十一節(jié) 集團(tuán)固定資產(chǎn)管理內(nèi)部控制暨風(fēng)險(xiǎn)管理策略

一、固定資產(chǎn)采購的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

二、資產(chǎn)驗(yàn)收及入賬的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

三、固定資產(chǎn)盤點(diǎn)的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：WK固定資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)

第十二節(jié) 企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制暨風(fēng)險(xiǎn)管理策略

一、財(cái)務(wù)預(yù)算的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

二、營運(yùn)資金的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：盾安集團(tuán)債務(wù)風(fēng)波

案例：房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率到底是多少才有風(fēng)險(xiǎn)？

案例：企業(yè)資金往來的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

三、銀行存款收支控制的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：銀行存款利息損失風(fēng)險(xiǎn)

案例：未及時(shí)編制《銀行存款余額調(diào)節(jié)表》&未經(jīng)獨(dú)立復(fù)核的風(fēng)險(xiǎn)

案例：票據(jù)及有價(jià)證券保管缺少嚴(yán)密性產(chǎn)生的舞弊風(fēng)險(xiǎn)

四、現(xiàn)金收支控制的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：付款管理存在缺少支持原始資料的風(fēng)險(xiǎn)

案例：網(wǎng)銀付款權(quán)限的復(fù)核風(fēng)險(xiǎn)

案例：現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)

案例：銀行印鑒保管的風(fēng)險(xiǎn)

五、貸款審批的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

六、一般價(jià)格（銷售/采購/工程價(jià)格）的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

七、集團(tuán)貨幣資金授權(quán)審批的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

八、子公司貨幣資金授權(quán)審批的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：企業(yè)簽訂合同與長(zhǎng)期掛賬往來風(fēng)險(xiǎn)

案例：資本金出資不到位異常的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

案例：資本金不到位的房開項(xiàng)目利息支出方式無法選擇風(fēng)險(xiǎn)

案例：定期的帳務(wù)清理與分析風(fēng)險(xiǎn)

案例：帳面庫存存貨與實(shí)物相符的風(fēng)險(xiǎn)

案例：稅金申報(bào)的計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)

第十三節(jié) 企業(yè)內(nèi)部審計(jì)內(nèi)部控制暨風(fēng)險(xiǎn)管理策略

一、內(nèi)部審計(jì)章程（制度）和計(jì)劃的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

二、一般內(nèi)審業(yè)務(wù)的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

三、內(nèi)部審計(jì)的后續(xù)跟進(jìn)的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

四、特殊目審計(jì)的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

案例：天機(jī)泄露風(fēng)險(xiǎn)--內(nèi)審報(bào)告落入稅務(wù)局之手

案例：迷霧重重--對(duì)一起舞弊調(diào)查案例的風(fēng)險(xiǎn)管理探討

第十四節(jié) 如何建立全面有效的企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理體系

一、構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部控制解決方案并按流程推進(jìn)

二、企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)框架圖

三、深入集團(tuán)范圍掌控各部門差異化的風(fēng)險(xiǎn)管理

四、企業(yè)ERM體系實(shí)施策略

五、構(gòu)筑企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的三道防線

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何制定內(nèi)控手冊(cè)并很好地運(yùn)行

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控手冊(cè)如何進(jìn)行不斷與時(shí)俱進(jìn)

總結(jié)：WK集團(tuán)的內(nèi)控---動(dòng)態(tài)跟蹤互動(dòng)