資管新規(guī)后房地產(chǎn)項目各階段融資方式大全及要點解析

【課程收益】：

為讓房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)務(wù)操作層面掌握地產(chǎn)項目的融資技巧，課程結(jié)合地產(chǎn)項目投融資經(jīng)驗，從實操角度全面介紹地產(chǎn)項目全產(chǎn)業(yè)鏈的每個環(huán)節(jié)（主要以拿地/項目獲取階段、開發(fā)建設(shè)階段、銷售階段、自持物業(yè)經(jīng)營階段等）的融資方式的細節(jié)

【培訓(xùn)對象】：

企業(yè)董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)等高管人員，金融與投資人等

【培訓(xùn)時間】：

1天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子

第一章  金融監(jiān)管最新政策梳理及對地產(chǎn)融資的影響

一、最近的地產(chǎn)融資市場反應(yīng)

1、銀行——提高門檻，合規(guī)為上

2、信托——蟄伏不出或貓著發(fā)展，防止冒頭

3、地產(chǎn)私募——措手不及，如履薄冰

4、資管——地產(chǎn)融資進入負增長時代

5、保險——年度新寵

二、當(dāng)前監(jiān)管形勢下地產(chǎn)企業(yè)的融資思路

1、銀行、信托等傳統(tǒng)金融機構(gòu)融資

2、資產(chǎn)證券化的另辟蹊徑

3、主流融資渠道外的其他選擇

第二章 新監(jiān)管態(tài)勢下房地產(chǎn)非標暨私募融資的模式

一、資管新規(guī)對房地產(chǎn)非標融資的影響

二、房地產(chǎn)私募資管產(chǎn)品的組織形式選擇及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計

1、 公司制、有限合伙、契約型基金及其他私募資管產(chǎn)品的比較與運用

2、房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理產(chǎn)品間的常見套嵌結(jié)構(gòu)

3、房地產(chǎn)私募資管產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)化設(shè)計

4、結(jié)構(gòu)化資管計劃（分級基金）內(nèi)部差額補足的合規(guī)及效力分析

5、結(jié)構(gòu)化資管計劃的第三方獨立增信問題

三、《4號管理規(guī)范》、資管新規(guī)下房地產(chǎn)私募融資的限制及突圍

1、對房地產(chǎn)項目的限制

2、對房地產(chǎn)企業(yè)的限制

3、房地產(chǎn)基金為熱點城市普通住宅項目提供融資的兩種交易結(jié)構(gòu)探討
4、 “名股實債”、“明基實貸”的表現(xiàn)形式及不予備案風(fēng)險

四、房地產(chǎn)私募資管產(chǎn)品的投資運作

1、房地產(chǎn)私募資管產(chǎn)品股權(quán)投資核心條款分析：回購、第三方收購、對賭、強制分紅等

2、房地產(chǎn)債權(quán)投資方式分析：股東借款、委托貸款、信托貸款、股權(quán)/股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓回購等

五、房地產(chǎn)企業(yè)的幾類“標準化”融資方式

1. 國內(nèi)類REITS產(chǎn)品設(shè)計要點及案例解析

2. CMBS產(chǎn)品設(shè)計要點及案例解析

3. CMBN產(chǎn)品設(shè)計要點及案例解析

第三章 房地產(chǎn)并購基金與資產(chǎn)證券化
一、退出

1、CMBS產(chǎn)品設(shè)計的邏輯，以及與經(jīng)營性物業(yè)貸款的比較分析

2、國內(nèi)第一單CMBS案例詳解

3、國內(nèi)第一單CMBN案例詳解

3、私募REITs產(chǎn)品設(shè)計講解，包含交易結(jié)構(gòu)、稅務(wù)籌劃、發(fā)行

4、國內(nèi)第一單私募REITs案例詳解

二、投資

1、寫字樓舊樓改造研究

2、購物中心或者酒店改造寫字樓研究

3、商場改造成為購物中心研究

4、上述模式的相關(guān)案例詳解

5、財務(wù)測算

三、劣后級股本類資金募集

1、機構(gòu)投資人募集

2、個人投資人募集

3、權(quán)益級募資的核心流程

四、商辦物業(yè)資產(chǎn)管理介紹

1、北京商辦經(jīng)紀租賃生態(tài)介紹

2、線上資管平臺與線下資管平臺的互動

五、房地產(chǎn)并購基金的主要模式以及標桿企業(yè)分析

1、重資產(chǎn)模式

2、輕資產(chǎn)模

3、混合型模式

第四章 拿地/獲取項目階段融資攻略

第一節(jié) 招拍掛階段保證金的融資方式

一、集團拆借

二、股東借款

三、短拆/過橋

四、總包墊資

第二節(jié) 招拍掛階段土地款的融資方式

一、信托

二、私募基金

三、總包墊資

四、非金融機構(gòu)借貸

五、創(chuàng)新型拿地融資

第三節(jié) 城市更新/三舊改造項目的拆遷款融資方式

舊改貸/更新貸/棚改貸……

第四節(jié)  并購貸

………

第五節(jié)  集團信用貸

………

第五章 開發(fā)建設(shè)階段的融資方式

一、總包方墊資

二、銀行開發(fā)貸

三、商業(yè)保理

四、融資租賃

………

第六章 銷售階段的融資方式

一、預(yù)售款監(jiān)管賬戶應(yīng)收賬款商業(yè)保理

二、購房尾款ABS

三、存量不動產(chǎn)（如底層商鋪、車位等）并購基金

………

第七章 物業(yè)自持經(jīng)營階段融資方式

一、經(jīng)營性物業(yè)貸

二、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)： CMBS等

三、物業(yè)管理費：ABS、REITs、類REITs等

四、商業(yè)物業(yè)租金：ABS、REITs、類REITs等

五、供應(yīng)鏈 ABS

六、其他：ABN、債權(quán)融資計劃、債轉(zhuǎn)股等

………

總結(jié)