房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)內(nèi)部控制實務(wù)與風(fēng)險管理體系構(gòu)建暨案例解析

【課程收益】：

人性并不善—-企業(yè)內(nèi)控必須要實戰(zhàn)！老師怎么找—-廣東廣州許愿幫你搞！

為何萬達(dá)在王健林的特高壓態(tài)勢下發(fā)生群體腐敗案呢？可以說是萬達(dá)的“恥辱”！萬達(dá)高管尹建武（中區(qū)營銷副總經(jīng)理）、金震（總經(jīng)理）、17年的老臣萬達(dá)集團(tuán)總裁助理高斌等案件牽涉金額高達(dá)千萬……從萬達(dá)的案例可以看出：在企業(yè)具體的內(nèi)控實務(wù)操作過程中，如何在各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中落實內(nèi)控，成為企業(yè)內(nèi)控建設(shè)面臨的普遍難題。本課程旨在幫助企業(yè)解決業(yè)務(wù)內(nèi)控難題，識別業(yè)務(wù)流程中的管控精要，解決實際工作中控制難題；

【培訓(xùn)對象】：

   房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、風(fēng)險管理委員會、審計監(jiān)察委員會、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)人員、內(nèi)控、審計、運營管理等管理人員

【培訓(xùn)時間】：

2天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子  課前案例

第一節(jié) 房開企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范與風(fēng)險管理要點

一、企業(yè)內(nèi)部控制實踐經(jīng)歷的不同階段

二、企業(yè)全面風(fēng)險管理的基本框架示意圖

三、企業(yè)實施內(nèi)部控制的性質(zhì)與范圍

四、企業(yè)實施內(nèi)部控制與管理制度的密切關(guān)系

五、企業(yè)內(nèi)部控制的基本邏輯與風(fēng)險分析

六、企業(yè)內(nèi)部控制實務(wù)涉及的主要內(nèi)容

案例：標(biāo)桿企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)及風(fēng)險管控職能設(shè)計

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險評估和風(fēng)險管理手段

一、對企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境和設(shè)定的經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行分析

二、對各個業(yè)務(wù)流程進(jìn)行分析（環(huán)境-à目標(biāo)-à-風(fēng)險)

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨的風(fēng)險與要點解析

四、對企業(yè)流程運作的現(xiàn)行實際情況進(jìn)行全面排查和摸底

五、對流程的運作方式和風(fēng)險點的設(shè)置和控制方式進(jìn)行優(yōu)化

六、對企業(yè)流程運作的現(xiàn)行實際情況進(jìn)行全面排查和摸底

七、企業(yè)內(nèi)部控制實現(xiàn)的手段與方式

案例：WK集團(tuán)風(fēng)險管理組織架構(gòu)圖

第三節(jié) 項目決策環(huán)節(jié)與收并購風(fēng)險暨內(nèi)部控制策略

一、項目決策流程管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

1、項目風(fēng)險案例：WK的戰(zhàn)略執(zhí)行？

2、項目風(fēng)險案例：BGY的戰(zhàn)略執(zhí)行？

3、萬達(dá)及長租公寓持有型等物業(yè)的投資風(fēng)險

4、持有型項目投資（物業(yè)）利潤敏感性風(fēng)險

二、收并購業(yè)務(wù)風(fēng)險及管控措施暨案例分析

1、收并購業(yè)務(wù)4大風(fēng)險問題與案例分享

2、收并購業(yè)務(wù)4大高風(fēng)險因素及管控要點

3、收并購業(yè)務(wù)交易模式設(shè)計暨風(fēng)險應(yīng)對

4、并購中共管賬戶的價款支付節(jié)點與支付風(fēng)險保障措施

5、如何規(guī)避收并購交易雙方的承擔(dān)兜底和承諾風(fēng)險

6、股權(quán)收并購中談判風(fēng)險與應(yīng)對策略

7、企業(yè)并購改制過程中的股東巨額個稅繳納風(fēng)險

案例：房開企業(yè)直接購買賣100%股權(quán)的征稅風(fēng)險？

案例：土地出讓金返還款的稅務(wù)處理風(fēng)險

案例：新項目的稅務(wù)前期未介入風(fēng)險

案例：并購項目盡職調(diào)查的風(fēng)險

案例：立項信息不準(zhǔn)確的風(fēng)險

案例：股權(quán)收購時的“代為償付借款”的風(fēng)險與控制

案例：公司分立方式收購%股權(quán)帶來的系列風(fēng)險與應(yīng)對

案例：并購時的控制權(quán)風(fēng)險與隱藏風(fēng)險的應(yīng)對措施

案例：項目股權(quán)并購風(fēng)險防范--復(fù)星國際與SOHO中國外灘地王之爭

案例：以一致行動人方式協(xié)議取得某置業(yè)公司控制權(quán)

三、征地拆遷業(yè)務(wù)風(fēng)險及內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

1、征地拆遷業(yè)務(wù)主要流程與七大風(fēng)險問題與案例分享

2、征地拆遷業(yè)務(wù)六大管控要點與案例分享

四、土地流轉(zhuǎn)&簽村業(yè)務(wù)風(fēng)險及內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

1、土地流轉(zhuǎn)六大業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)及問題風(fēng)險案例分享

2、簽村業(yè)務(wù)兩大業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)及問題風(fēng)險案例分享

3、土地流轉(zhuǎn)&簽村十大業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)與風(fēng)險管控要點

案例：房地產(chǎn)企業(yè)如何拿地風(fēng)險更低？

案例：土地出讓金返還款的稅務(wù)處理風(fēng)險與應(yīng)對方式

第四節(jié) 項目成本預(yù)算與工程招標(biāo)內(nèi)部控制暨風(fēng)險管理策略

一、工程項目成本控制（規(guī)劃設(shè)計階段）與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：量本利在投資項目風(fēng)險管理中的運用

二、簽訂設(shè)計合同管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：合同起草到簽約過程法務(wù)未直接參予的風(fēng)險

三、設(shè)計費付款管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

四、工程項目開發(fā)管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：無審圖證施工的風(fēng)險

項目風(fēng)險案例：公司編了那么多案例為何還有那么多重復(fù)犯錯？

五、工程招標(biāo)制度制定與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：房開項目工程招投標(biāo)風(fēng)險

六、工程招標(biāo)與預(yù)算編制與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：評定標(biāo)過程不規(guī)范的風(fēng)險

項目風(fēng)險案例：資源整合風(fēng)險如何？

第五節(jié) 采購和應(yīng)付賬款內(nèi)部控制暨風(fēng)險管理策略

一、采購計劃的訂立及審批管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

二、供應(yīng)商選擇的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：采購稅務(wù)風(fēng)險控制

案例：采購方式不合規(guī)的風(fēng)險

四、采購合同簽訂的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

五、收貨&發(fā)票&入賬管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：稅務(wù)風(fēng)險控制

案例：企業(yè)對于虛開發(fā)票的風(fēng)險防范措施與擺脫技巧

六、付款及入賬管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：采購付款的風(fēng)險

案例：采購定價依據(jù)不足的風(fēng)險

第六節(jié) 項目工程建設(shè)管理內(nèi)部控制暨風(fēng)險管理策略

一、工程合同訂立的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：企業(yè)簽訂內(nèi)部合同風(fēng)險

二、工程項目成本控制（施工階段）與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：目標(biāo)成本的風(fēng)險

案例：動態(tài)成本管理風(fēng)險

案例：財務(wù)成本與成本部動態(tài)成本核對與成本分?jǐn)傦L(fēng)險

案例：成本計價的風(fēng)險

三、設(shè)備、材料驗收管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

四、施工質(zhì)量與進(jìn)度監(jiān)察的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

項目風(fēng)險案例：激勵員工的方式不符合WK價值觀？

項目風(fēng)險案例：選人、用人的風(fēng)險?

項目風(fēng)險案例：法律法規(guī)風(fēng)險？

五、配套工程的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

項目風(fēng)險案例：社區(qū)配套與商業(yè)定位風(fēng)險？

公共配套設(shè)施費案例:稅務(wù)審核風(fēng)險解析與管理

案例：車位&車庫&地下室的收入成本的歸屬風(fēng)險

六、工程項目進(jìn)度控制與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

項目風(fēng)險案例：經(jīng)營計劃風(fēng)險如何避免？

七、工程驗收的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

項目風(fēng)險案例：客戶需求與成本投入的最佳方式？

八、進(jìn)度款付款的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

九、工程結(jié)算付款的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

十、質(zhì)保期維護(hù)的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

十一、質(zhì)保金支付的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

十二、工程變更結(jié)算與財務(wù)決算管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：工程變更簽證的風(fēng)險

案例：土地增值稅的應(yīng)清算與可清算風(fēng)險

第七節(jié) 銷售和應(yīng)收賬款內(nèi)部控制暨風(fēng)險管理策略

一、銷售策略的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

項目風(fēng)險案例：客戶滿意的程度？

案例：開盤前法律風(fēng)險檢查的風(fēng)險

案例：精裝房合同的五種模式稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對與籌劃

二、銷售審核的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：房屋定價的風(fēng)險

案例：特例審批的風(fēng)險

案例：價格錄入系統(tǒng)的風(fēng)險

案例：系統(tǒng)權(quán)限管理的風(fēng)險

案例：房屋視同銷售規(guī)定的稅額風(fēng)險

項目風(fēng)險案例：職業(yè)心態(tài)風(fēng)險？

案例：低價售房給職工&親戚的調(diào)整企業(yè)收入風(fēng)險

項目風(fēng)險案例：客戶承諾風(fēng)險？

項目風(fēng)險案例：法律法規(guī)風(fēng)險？

案例：面積補差的風(fēng)險

案例：合同附圖的風(fēng)險

三、銷售收款與財務(wù)對賬的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：銷售現(xiàn)場產(chǎn)生的收款風(fēng)險

案例：延期付款的風(fēng)險

案例：有關(guān)EAS和銷售與回款明細(xì)核對的風(fēng)險

四、營銷推廣的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：營銷采購的風(fēng)險

五、營銷定價及調(diào)整的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：價格變動對項目增值額“臨界點”籌劃沖擊風(fēng)險 

第八節(jié) 對外投資管理內(nèi)部控制暨風(fēng)險管理策略

一、長期股權(quán)投資的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：企業(yè)投資的兩大原則與匹配風(fēng)險

二、項目投資后的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：BGY酒店經(jīng)營中的授權(quán)風(fēng)險

第九節(jié) 集團(tuán)費用支出內(nèi)部控制暨風(fēng)險管理策略

一、費用報銷授權(quán)審批制度的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

二、出差流程的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

三、業(yè)務(wù)借支審批制度的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

四、費用報銷的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：交際費用的管理風(fēng)險

第十節(jié) 集團(tuán)固定資產(chǎn)管理內(nèi)部控制暨風(fēng)險管理策略

一、固定資產(chǎn)采購的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

二、資產(chǎn)驗收及入賬的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

三、固定資產(chǎn)盤點的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：WK固定資產(chǎn)管理風(fēng)險

第十一節(jié) 企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)部控制暨風(fēng)險管理策略

一、財務(wù)預(yù)算的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

二、營運資金的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：盾安集團(tuán)債務(wù)風(fēng)波

案例：房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率到底是多少才有風(fēng)險？

案例：企業(yè)資金往來的涉稅風(fēng)險

三、銀行存款收支控制的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：銀行存款利息損失風(fēng)險

案例：未及時編制《銀行存款余額調(diào)節(jié)表》&未經(jīng)獨立復(fù)核的風(fēng)險

案例：票據(jù)及有價證券保管缺少嚴(yán)密性產(chǎn)生的舞弊風(fēng)險

四、現(xiàn)金收支控制的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：付款管理存在缺少支持原始資料的風(fēng)險

案例：網(wǎng)銀付款權(quán)限的復(fù)核風(fēng)險

案例：現(xiàn)金風(fēng)險

案例：銀行印鑒保管的風(fēng)險

五、貸款審批的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

六、一般價格（銷售/采購/工程價格）的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

七、集團(tuán)貨幣資金授權(quán)審批的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

八、子公司貨幣資金授權(quán)審批的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：企業(yè)簽訂合同與長期掛賬往來風(fēng)險

案例：資本金出資不到位異常的稅務(wù)風(fēng)險

案例：資本金不到位的房開項目利息支出方式無法選擇風(fēng)險

案例：定期的帳務(wù)清理與分析風(fēng)險

案例：帳面庫存存貨與實物相符的風(fēng)險

案例：稅金申報的計算風(fēng)險

第十二節(jié) 企業(yè)內(nèi)部審計內(nèi)部控制暨風(fēng)險管理策略

一、內(nèi)部審計章程（制度）和計劃的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

二、一般內(nèi)審業(yè)務(wù)的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

三、內(nèi)部審計的后續(xù)跟進(jìn)的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

四、特殊目審計的管理與內(nèi)部控制風(fēng)險管理要點

案例：天機泄露風(fēng)險--內(nèi)審報告落入稅務(wù)局之手

案例：迷霧重重--對一起舞弊調(diào)查案例的風(fēng)險管理探討

第十三節(jié) 如何建立全面有效的企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險管理體系

一、構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部控制解決方案并按流程推進(jìn)

二、企業(yè)全面風(fēng)險管理系統(tǒng)框架圖

三、深入集團(tuán)范圍掌控各部門差異化的風(fēng)險管理

四、企業(yè)ERM體系實施策略

五、構(gòu)筑企業(yè)風(fēng)險管理的三道防線

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何制定內(nèi)控手冊并很好地運行

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控手冊如何進(jìn)行不斷與時俱進(jìn)

總結(jié)：WK集團(tuán)的內(nèi)控---動態(tài)跟蹤互動