傳統(tǒng)意義上的好地段往往指:

商業(yè)物業(yè)處在城市中心或臨近城市的中心商業(yè)區(qū)；

處在商業(yè)有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危蚴桥R近交通樞紐的地方（火車

站，長途汽車站等）；

十字路口等人流匯聚之地。

4、規(guī)模性

在規(guī)模效應(yīng)中，需要特別指出的是規(guī)模的邊際效應(yīng)，規(guī)模在擴(kuò)張到一定程度后，其規(guī)模的邊際效應(yīng)就會降低，所以規(guī)模并非越大越好。

5、布局性

(1)在市場完善的硬件設(shè)施中，布局尤為重要，一個暢通的設(shè)計、切合實際的布局會使一個市場最快地步入良性運營狀態(tài)；反之，很多類似迷宮的設(shè)計，卻適得其反。

(2)市場布局中通道的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)為2.4m寬，各主通道可達(dá)2.8m、3m、3.6m或更寬，而輔通道為2.2m、2m、1.8m、1.5m，具體可根據(jù)不同區(qū)域的人流有所增減，主輔有所分明。

(3)在布局中如何甄別優(yōu)質(zhì)攤位位置有以下6個方法：

人流量大。

攤位展示性強，即把角或展面寬的攤位，把角攤位可有兩個展示面。

標(biāo)識性強，即在市場中有明顯標(biāo)識易于記憶的商鋪。

人流儲積空間大，即商鋪前場地空間易于消費者駐留。

購物習(xí)慣性。如直線通道的黃金點。

相鄰物業(yè)價值性。如相鄰是品牌店、主力店，其較多顧客流量對相鄰店的生意就有帶動性作用。

6、硬件性

硬件性的內(nèi)容主要包括建筑物本身的功能性及展示性（室內(nèi)及室外）。

(1)功能性

(2)展示性

7、穩(wěn)定性

市場的穩(wěn)定性主要表現(xiàn)在如下幾個方面:

（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性

（2）手續(xù)的穩(wěn)定性

（3）建筑物硬件的穩(wěn)定性

（4）商圈的穩(wěn)定性

8、人氣

人流、車流和交通狀況，這3部分合稱為人氣的表現(xiàn)。人氣包括商戶

人氣和消費者人氣兩個方面。

9、資源性

10、競爭與兼容性

（1）競爭性

（2）兼容性

11、商圈分析

按照市場消費屬性可分為綜合性區(qū)域消費類市場和各類專業(yè)性市場。

（1）商圈的界定方法主要有：同心圓法、行車時間法、路線調(diào)查法。

(2)商圈分析需要在商圈界定完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行，其主要方法有：

 比率人口相乘法　

 單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法

 房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法

(3) 商圈分析的分析步驟

確定市場類型。

研究市場商品服務(wù)范圍（街道、城市、地區(qū)），確定商圈范圍。

調(diào)查在商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有該種類型市場的商業(yè)樓面，包括已經(jīng)出租的樓面、控制樓面的總量；調(diào)查商圈范圍內(nèi)的人口數(shù)量，居民收入和消費狀況及單位樓面的租（售）價格。

研究人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)狀況，分析商圈內(nèi)可以支撐的總的商業(yè)樓面面積。

比較商圈現(xiàn)有的商業(yè)樓面與該商圈可支撐的總的商業(yè)樓面之間的差異，從而發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力。

根據(jù)商圈外的具體情況進(jìn)行研究，并對上述開發(fā)潛力作進(jìn)一步修正。

(4) 核心商圈與輻射商圈

核心商圈為項目所在區(qū)域的商圈，其主要分析商圈中商戶的總量、總經(jīng)營面積、各業(yè)態(tài)量、各業(yè)態(tài)細(xì)分狀況、各市場的硬件條件、租金、售價、使用權(quán)價、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費、付款方式、主流攤位規(guī)格、各服務(wù)業(yè)態(tài)、商圈內(nèi)各市場的硬件、軟件的差異化等，通過對這些數(shù)據(jù)的核算，得出項目的支撐，這也是所有參數(shù)分析中的關(guān)鍵所在。

轉(zhuǎn)讓費=（市場攤位一手租金-二手租金）*5

12、人口分析

在商業(yè)地產(chǎn)的宏觀分析中有地緣與人口的關(guān)系及人口與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。在地產(chǎn)項目中則涉及商圈內(nèi)人口的關(guān)系，即小區(qū)域范圍的人口關(guān)系，在市場中人口分為消費者和商戶兩個部分。

（1）消費者分析

（2）商戶分析

在商戶分析中，尤其對于區(qū)域商戶的認(rèn)同習(xí)慣性要側(cè)重分析。

13、人性

以上12項參數(shù)都是硬性的，只有人性是可塑的、變化的。

14、十三參數(shù)使用要點

（1）SWOT分析方法

優(yōu)勢

劣勢

機會

威脅

（2）十三參數(shù)使用方法要點：

:人性是一切的基礎(chǔ)，“人和”是最重要的。

時機性與進(jìn)程性是限制參數(shù)，它是項目的最前提的條件。

地段性、商圈分析、人口分析、人氣是項目的地緣屬性。

規(guī)模性、硬件性、布局性、資源性都是運作團(tuán)隊和執(zhí)行操作能力

對技術(shù)面的把控。

穩(wěn)定性與資源性是對后期運營和管理進(jìn)行考察的屬性。

競爭與兼容性是對“地利”各參數(shù)作優(yōu)劣分析的綜合評判。

地段性與規(guī)模性相比，規(guī)模性大于地段性。

規(guī)模達(dá)到壟斷后，下一個階段就由行業(yè)進(jìn)程性打破。

地段性與資源性相比，資源性在產(chǎn)生突發(fā)因素的情況下大于地段

性；而在正常情況下，地段性則大于資源性。

任何屬性中，如違反進(jìn)程性，其他屬性的作用將削減。

地段性、規(guī)模性、布局性中，規(guī)模性最強，其次在同質(zhì)下的布局

性，然后是地段性，布局性有時與地段性同等重要。

就硬件性與地段性而言，租金是不由硬件性而改變的，租金是由

商業(yè)的支撐關(guān)系（即商圈分析與人口分析推算出支撐）所決定的，對硬

件性需求不是特別明顯。支撐是商業(yè)地產(chǎn)的核心，商圈分析和人口分析

是十三參數(shù)分析的核心。

資源性強的行業(yè)，其市場兼容性就差。

參數(shù)分析是一項充滿挑戰(zhàn)與魅力的工作，在實際情況中，應(yīng)根據(jù)市

場需要靈活運用，不斷潛心體會、融匯貫通。

四、商業(yè)房地產(chǎn)投資技術(shù)分析方法

定性分析則是通過對商戶和消費者做有針對性的訪談問卷，在“質(zhì)”的方面進(jìn)行定位分析，即得出大廈定位、商戶定位和消費者定位的依據(jù)。

通過定性訪談，可以了解商戶的需求及意愿，為大廈定位打下基礎(chǔ)。而通過對消費者的訪淡，即可以了解消費者的意愿。核心商圈及輻射商圈內(nèi)的消費者都要進(jìn)行訪談，其中要注意訪談的量，一般要超過100位。對商戶的訪談，就主要是針對目標(biāo)商戶群，以核心商圈為主。

定性分析主要針對兩部分，即商戶和消費者。通過對商戶的問卷訪談對市場定位、商戶定位和產(chǎn)品定位都有參考作用。而通過對消費者定性訪談也可為市場消費者的定位提供參照。

五、商業(yè)房地產(chǎn)投資運作模式

從目前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來看，最核心的問題是開發(fā)商的短期變現(xiàn)和長期經(jīng)營之間的矛盾，這是一個階段性的問題

1、定單式的開發(fā)模式，其中以幾年前萬達(dá)地產(chǎn)的開發(fā)模式為代表。

2、單一的出售模式。

3、出售后統(tǒng)一管理或者叫售后返租和包租。

4、以租代售。

5、開發(fā)商出售加持有。

6、開發(fā)商完全持有。

六、商業(yè)房地產(chǎn)市場建筑設(shè)計要點

七、商業(yè)項目籌備期、蓄水期、預(yù)熱期、強銷期、持銷期、開業(yè)期、養(yǎng)市期各個時期的特點和模式探討