房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資模式、地產(chǎn)項目并購稅收風(fēng)險

課程背景

  2019年以后，融資創(chuàng)新與并購是主流，地產(chǎn)企業(yè)不斷進行融資構(gòu)架的創(chuàng)新，大家越發(fā)意識到稅收規(guī)劃對于地產(chǎn)融資成本有非常重要的影響！本課程在全面梳理了國內(nèi)前50強地產(chǎn)公司所能采用到的各種融資工具，以案例形式展現(xiàn)了地產(chǎn)私募基金、非標(biāo)融資安排、PPN、債權(quán)融資計劃、ABS、地方交易平臺債券融資工具、地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換債的交易構(gòu)架，通過案例研討分析地產(chǎn)企業(yè)各種融資構(gòu)架中的稅收風(fēng)險點、稅收成本因素、發(fā)票開具的設(shè)計、稅收籌劃的安排。本次課程主講老師直接用一手的大量鮮活案例展示目前地產(chǎn)十八般融資工具，基于各種構(gòu)架設(shè)計分析地產(chǎn)融資中的稅收風(fēng)險點和籌劃構(gòu)架設(shè)計。

課程大綱

第一部分  房地產(chǎn)融資模式中稅收政策要點把握（案例）

（一）地產(chǎn)基金的稅收政策要點及風(fēng)險分析

1.私募、地產(chǎn)基金的三種主要形式及稅制差異和共性：合同制、契約制和有限合伙制

2.有限合伙制基金合伙人出資的印花稅問題；

3.如何把握合伙企業(yè)在所得稅上是納稅虛體及先分后稅，先分后稅如何先分？

4.不同的合伙基金構(gòu)架的稅收風(fēng)險要點、防范方法及技巧

5.合伙企業(yè)對外投資分回利息、股息、紅利的征稅問題

6.合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓上市公司股票、新三板股票稅務(wù)處理

7.有限合伙PE基金LP稅務(wù)處理的爭議及各地優(yōu)惠

8.有限合伙PE基金GP管理費的稅務(wù)處理

9.有限合伙PE基金GP的carry（業(yè)績報酬）的稅收籌劃方法及結(jié)構(gòu)安排

10.合伙企業(yè)合伙人轉(zhuǎn)讓權(quán)益份額

11.合伙企業(yè)自然人合伙人、法人投資者的納稅地點

12.公司制和有限合伙制的私募股權(quán)投資基金的涉及的創(chuàng)業(yè)投資稅收優(yōu)惠政策在哪里？

（二）稅前扣除憑證管理辦法對房地產(chǎn)企業(yè)利息支出憑證的新要求

1.28號公告出臺的背景及其影響

2.稅前扣除憑證的基本原則及實務(wù)把握

3.地產(chǎn)各類融資安排中的稅前扣除憑證種類

4.地產(chǎn)各類融資安排取得稅前扣除憑證的交易路徑設(shè)計

（三）合伙創(chuàng)投新政對地產(chǎn)項目跟投模式的影響及應(yīng)對

1.合伙創(chuàng)投新政的要點及難點如何進行把握？地產(chǎn)跟投激勵平臺能否適用？

2.常見的跟投平臺有哪些架構(gòu)？如何選擇最適合的跟投架構(gòu)？

3.跟投架構(gòu)中的嵌套主體如何選擇？如何實現(xiàn)跟投收益的稅負(fù)降低且需要考慮哪些風(fēng)險？

4.新政執(zhí)行后地方性優(yōu)惠何去何從？能否繼續(xù)利用稅收洼地實現(xiàn)稅負(fù)降低？

5.高管、員工跟投的退出路徑有哪些？涉及哪些稅收問題？

（四）房地產(chǎn)企業(yè)集團內(nèi)部資金往來的稅收風(fēng)險及應(yīng)對

1.實務(wù)中對“企業(yè)集團”的界定和把握標(biāo)準(zhǔn)，享受相關(guān)政策需要滿足什么樣的條件？

2.如何區(qū)分無償資金往來、商業(yè)信用、統(tǒng)借統(tǒng)還？

3.集團間無償資金往來政策的適用時間如何把握？政策實施前的行為是否會涉及追溯？

4.享受集團間無償資金往來免稅政策是否會涉及進項稅轉(zhuǎn)出問題以及如何應(yīng)對？

5.如何把握集團間無償資金往來中的企業(yè)所得稅風(fēng)險？

6.統(tǒng)借統(tǒng)還政策需要滿足那些條件？如何與集團間無償資金往來政策進行比較和選擇？

第二部分  地產(chǎn)私募基金、非標(biāo)融資、創(chuàng)新融資構(gòu)架設(shè)計、案例解析及稅收籌劃

（一）地產(chǎn)基金典型案例架構(gòu)分析研討

1. “資管計劃-合伙（真股）-項目公司”結(jié)構(gòu)涉稅分析

2. “資管計劃-合伙（明股實債）-項目公司”結(jié)構(gòu)涉稅分析

3. “資管計劃-合伙（真股+債權(quán)）-項目公司”結(jié)構(gòu)涉稅分析

4. “資管計劃-合伙（明股實債+債權(quán)）-項目公司”結(jié)構(gòu)涉稅分析

5. “契約型基金（真股）-項目公司”結(jié)構(gòu)涉稅分析

6. “契約型基金（明股實債）-項目公司”結(jié)構(gòu)涉稅分析

7. “契約型基金（真股+債權(quán)）-項目公司”結(jié)構(gòu)涉稅分析

8. “契約型基金（明股實債+債權(quán)）-項目公司”結(jié)構(gòu)涉稅分析

（二）非標(biāo)融資計劃典型架構(gòu)分析研討

1.債權(quán)融資計劃交易結(jié)構(gòu)涉稅分析及籌劃安排

2.地方交易所債權(quán)融資工具交易結(jié)構(gòu)涉稅分析及籌劃安排

3.地方股權(quán)交易所地產(chǎn)可轉(zhuǎn)債交易結(jié)構(gòu)涉稅分析及籌劃安排

4.PE交易結(jié)構(gòu)涉稅分析及籌劃安排

5.海外地產(chǎn)基金的構(gòu)架安排及交易結(jié)構(gòu)涉稅分析及籌劃安排

（三）資產(chǎn)證券化融資模式典型案例分析研討

1.尾房收款權(quán)ABS交易結(jié)構(gòu)涉稅分析及籌劃安排

2.物業(yè)收費權(quán)ABS交易結(jié)構(gòu)涉稅分析及籌劃安排

3.供應(yīng)鏈金融模式交易結(jié)構(gòu)涉稅分析及籌劃安排

4.商業(yè)地產(chǎn)CMBS交易結(jié)構(gòu)涉稅分析及籌劃安排

5.PPN、ABN交易結(jié)構(gòu)涉稅分析及籌劃安排

6.雙SPV構(gòu)架設(shè)計中的稅收風(fēng)險及籌劃安排

7.各類房地產(chǎn)REITS基金交易結(jié)構(gòu)涉稅分析及籌劃安排

第三部分  開曼、BVI經(jīng)濟實質(zhì)法案對地產(chǎn)基金海外構(gòu)架影響分析

1.BVI、開曼經(jīng)濟實質(zhì)法案介紹

2.經(jīng)濟實質(zhì)的要求是什么

3.何種類型的投資基金能獲得豁免

4.地產(chǎn)企業(yè)海外開曼、BVI、信托構(gòu)架的合規(guī)應(yīng)對

5.控股型海外平臺如何最低成本滿足經(jīng)濟實質(zhì)要求

6.應(yīng)對經(jīng)濟實質(zhì)法案的海外構(gòu)架調(diào)整與重組稅收籌劃

第四部分 房地產(chǎn)企業(yè)并購稅收風(fēng)險及籌劃安排

（一）房地產(chǎn)并購主要稅收政策分析

1.企業(yè)重組的主要形式及相關(guān)政策

2.股權(quán)收購的稅收政策分析

3.資產(chǎn)收購的稅收政策分析

4.股權(quán)收購與資產(chǎn)收購的比較

5.股權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題

6.資產(chǎn)收購中的流轉(zhuǎn)稅問題

7.企業(yè)重組中的契稅問題

8.企業(yè)重組中的土地增值稅問題

9.企業(yè)合并的稅收政策分析

10.企業(yè)分立的稅收政策分析

12.資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的稅收政策分析

13.資產(chǎn)和股權(quán)連續(xù)重組的籌劃案例

（二）房地產(chǎn)企業(yè)并購模式梳理及稅收籌劃

1.地產(chǎn)并購的稅務(wù)路徑與比較

2.資產(chǎn)收購中的稅收風(fēng)險與籌劃安排

3.司法拍賣稅務(wù)處理的困境與出路

4.收購資產(chǎn)與收購股權(quán)的稅負(fù)比較

5.股權(quán)收購溢價的稅收成本分析及籌劃案例

6.增資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的風(fēng)險及實操要點

7.分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的稅負(fù)成本分析及風(fēng)險防范

8.在建工程收購中的增值稅與土地增值稅風(fēng)險

9.資產(chǎn)劃撥的適用主體及案例分析

10.合作開發(fā)的主要模式及稅務(wù)操作要點

11.土地作價投資的稅收成本及風(fēng)險防范

總結(jié)與交流 專家答疑互動環(huán)節(jié)，學(xué)員問老師答

課程主講

  趙國慶 博士：

  房學(xué)網(wǎng)實戰(zhàn)講師，國內(nèi)金融、地產(chǎn)財稅領(lǐng)域頂級專家，國內(nèi)多家前50強地產(chǎn)公司、多家國內(nèi)排名前列地產(chǎn)基金公司稅務(wù)顧問，香港地產(chǎn)上市企業(yè)獨立董事。曾經(jīng)給萬科集團、碧桂園集團、融 創(chuàng)地產(chǎn)、華夏幸福、福晟集團、信?；稹⑩犈杉瘓F等國內(nèi)排名前列的地產(chǎn)公司、地產(chǎn)基金公司提供過專項稅收咨詢、稅收籌劃服務(wù)。