房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理

（一）房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理的三大要素

l 環(huán)境審視

l 競(jìng)爭(zhēng)者分析

l 用戰(zhàn)略眼光看待內(nèi)部信息

（二）戰(zhàn)略成本管理內(nèi)容

　　１、戰(zhàn)略性成本分析——企業(yè)價(jià)值鏈分析、成本動(dòng)因分析（包括結(jié)構(gòu)性和執(zhí)行性成本動(dòng)因）和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析構(gòu)成。 

　?。病⒛繕?biāo)成本管理。在預(yù)期產(chǎn)品品質(zhì)機(jī)能、信用度及交貨期不變的情況下下達(dá)擬定的目標(biāo)成本。 

３、地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期成本管理。產(chǎn)品生產(chǎn)周期成本是指從產(chǎn)品形成開(kāi)發(fā)到提供顧客售后服務(wù)期間所發(fā)生的所有相關(guān)成本，包括研究發(fā)展、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、分配和顧客服務(wù)等成本，將預(yù)期和實(shí)際成本加以比較，擴(kuò)大控制成本的范圍 。

例：萬(wàn)科把預(yù)決算部改成成本管理部，與成本管理有關(guān)的職責(zé)理順為成本管理部負(fù)責(zé)對(duì)成本進(jìn)行管理、財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)利潤(rùn)狀況進(jìn)行管理、銷售部負(fù)責(zé)對(duì)銷售狀況進(jìn)行管理等。萬(wàn)科戰(zhàn)略成本管理從企業(yè)的全過(guò)程、全方位的角度出發(fā)，最大限度利用企業(yè)有效資源，從整體意義上降低企業(yè)的成本。

例：標(biāo)桿管理法：萬(wàn)科的標(biāo)桿帕爾迪（Pulte Homes）

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

傳統(tǒng)成本管理流程：為了不同的目的要有不同的成本（概念），注重管理職能

（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理：項(xiàng)目成本管控

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

1．土地成本管理

2．前期費(fèi)用管理

3．工程成本管理

例：萬(wàn)科住宅工業(yè)化

（二）期間費(fèi)用管理

4．營(yíng)銷成本管理

5．管理成本控制，主要是人力資源成本和行政成本的管理。

6．財(cái)務(wù)成本管理，資金和稅務(wù)的成本，由項(xiàng)目的總成本來(lái)決定

（三）房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本管理

供應(yīng)鏈中上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等；開(kāi)發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等；下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

三、房地產(chǎn)全壽命周期成本管理

 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

1 項(xiàng)目前期策劃和確立階段的成本

(1)土地、土建、設(shè)備費(fèi)用

(2)配套及其他收費(fèi)支出。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的成本

3 項(xiàng)目施工階段成本

4 項(xiàng)目使用階段成本

5項(xiàng)目拆除階段成本

例：萬(wàn)科綠色地產(chǎn)

四、配合成本管理的財(cái)務(wù)管理工具

1、全面預(yù)算管理

2、經(jīng)理人績(jī)效管理和平衡計(jì)分卡