國資強監(jiān)管背景下的租賃資產(chǎn)、資金管理、資產(chǎn)處置操作實務(wù)與案例分享

授課主要內(nèi)容：

課程性質(zhì)：管理會計

政策依據(jù)分析：

? 《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》（2009年5月1日起施行）

? 《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（2019年3月2日國務(wù)院第二次修訂并實施）

? 《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（2020年11月29日修訂，國務(wù)院令第91號）

? 《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國資委財政部令2016年32號）

? 《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引第8號—資產(chǎn)管理》

? 《企業(yè)國有資產(chǎn)管理辦法》

一、國有企業(yè)不動產(chǎn)盤活十分迫切

1.國有企業(yè)不動產(chǎn)管理現(xiàn)實問題分析。

2.從不動產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展方向來看，不動產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營 主要有兩種路徑。

案例：西門子成立專門的不動產(chǎn)管理部門，對內(nèi)部用戶、外部承租客戶、投資性客戶進行分類管理。

案例：廣東省郵政公司不動產(chǎn)年租金達 5 億元。

案例：上海電氣集團不動產(chǎn)的盤活的主要做法。

案例：光明集團不動產(chǎn)的盤活的主要做法。

二、當前租賃資產(chǎn)面臨的十大問題和風險分析

（一）擅自租賃國有資產(chǎn)，未履行相應(yīng)程序。

（二）部分租賃協(xié)議租期較長，租金偏低。

（三）出租價格未經(jīng)專業(yè)評估。

（四）對承租人資格審核不嚴，導(dǎo)致租賃費收取難。

（五）國有資產(chǎn)保值、增值難。

（六）不動產(chǎn)租賃存在轉(zhuǎn)租行為。

（七）租賃行為存在潛規(guī)則，國有資產(chǎn)出租管理難度大。

（八）部分單位不動產(chǎn)缺失權(quán)屬證書（如房產(chǎn)證、土地使用證）導(dǎo)致部分租賃不動產(chǎn)權(quán)屬不清晰，由此產(chǎn)生法律風險。 

（九）部分單位不動產(chǎn)租賃收入未及時申報納稅。

（十）租賃合同文本細則（節(jié)）粗糙，一概而論。

三、租賃資產(chǎn)風險應(yīng)對策略—國有資產(chǎn)租賃行為規(guī)范化、制度化，確保國有資產(chǎn)保值、增值。

（一）八項建議。 

（二）如何從程序上降低承租人違約的風險及降低違約后果所造成的損失？

案例：浙江溫州南塘街江南茶市租金糾紛案。

四、不動產(chǎn)租賃資產(chǎn)管理實務(wù)操作

（一）資產(chǎn)租賃的流程和要求。

1. 如何審批租賃資產(chǎn)。

2. 如何確定資產(chǎn)評估及租賃底價。

3. 如何制定與審批租賃方案的。

4. 如何實施公開招租。

（二）中介機構(gòu)詢價情況表設(shè)計，

（三）國有資產(chǎn)（不動產(chǎn)）租賃業(yè)務(wù)流程。

（四）國有資產(chǎn)租賃管理工作流程。

五、除房產(chǎn)外其他資產(chǎn)的處置辦法及政策解讀

（一）如何實現(xiàn)效益最大化。

（二）如何進行分級管理。

（三）如何進行歸口管理。

（四）如何將實物管理和財務(wù)管理相結(jié)合。

（五）按照管理權(quán)限， 如何設(shè)計公司自主處置資產(chǎn)流程和審批表。

（六）按照管理權(quán)限， 如何設(shè)計需經(jīng)上級公司審批資產(chǎn)處置流程和審批表。

一般固定資產(chǎn)處置審批表設(shè)計。

固定資產(chǎn)處置流程設(shè)計。

六、資產(chǎn)全生命周期管理

（一）設(shè)備資產(chǎn)全生命周期管理的六個環(huán)節(jié)

（二）保證價值和實物統(tǒng)一，如何從基建項目開始。

（三）資產(chǎn)臺賬和設(shè)備臺賬如何才能聯(lián)動。 

（四）維修項目/工單如何結(jié)算。 

（五）折舊、退廢，如何體現(xiàn)資產(chǎn)賬物管理。

授課時間：一天。