土地一級(jí)開(kāi)發(fā)暨城市更新(舊改)操作實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)防范

【培訓(xùn)收益】：

面對(duì)巨大的市場(chǎng)，相關(guān)各方利益博弈也異常激烈---它到底是誘人的“蛋糕”，還是燙手的“山芋”？本課程全面剖析土地一級(jí)開(kāi)發(fā)暨城市更新（舊改）最新政策要領(lǐng)，探討過(guò)程中的困難、挑戰(zhàn)與機(jī)遇，教您把握城市更新運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)，疏理項(xiàng)目操作流程，掌握項(xiàng)目操作的主要環(huán)節(jié)和流程，分析項(xiàng)目影響因素，把握規(guī)律，創(chuàng)新方法，克服風(fēng)險(xiǎn)，理性作為！

【培訓(xùn)對(duì)象】：

房地產(chǎn)業(yè)投資人、董事、總經(jīng)理、總監(jiān)、投融資高管與經(jīng)紀(jì)人高管

【培訓(xùn)時(shí)間】：

1天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子：

前言：認(rèn)識(shí)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)暨城市更新（舊改）

第一章 土地流轉(zhuǎn)暨一級(jí)開(kāi)發(fā)模式與案例解析

一、“開(kāi)發(fā)商獨(dú)立”開(kāi)發(fā)暨政府“零地價(jià)”出讓生地模式

案例：揚(yáng)州首開(kāi)蔣*中心區(qū)項(xiàng)目

二、“兩分兩換”暨宅基地和承包地分開(kāi)&搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開(kāi)的模式

案例：嘉*七*鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式

三、“政府+開(kāi)發(fā)商合作”暨土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中最核心開(kāi)發(fā)模式

案例：**城投新*灣城項(xiàng)目

四、“二級(jí)市場(chǎng)捆綁”暨政府與一級(jí)開(kāi)發(fā)商的分配土地增值收益開(kāi)發(fā)模式

案例：保*佳*定新城項(xiàng)目

五、“物業(yè)回購(gòu)”暨二級(jí)市場(chǎng)打包開(kāi)發(fā)的延伸開(kāi)發(fā)模式

案例：華*嘉定南*項(xiàng)目

六、“合格投標(biāo)人”暨政府提前確定土地使用權(quán)受讓方的土地開(kāi)發(fā)模式

案例：樂(lè)*北京*家園項(xiàng)目

第二章 棚戶區(qū)改造與城市更新的方式暨模式

一、棚戶區(qū)改造原則

二、棚戶區(qū)幾種開(kāi)發(fā)方式比較

三、棚戶區(qū)改造模式

四、城市更新（城中村改造）的特點(diǎn)

五、城市更新(舊改)模式比較分析

1、當(dāng)前城市更新（舊改）政策梳理

2、城市（舊改）中的矛盾焦點(diǎn)分析

3、城市更新（舊改）原則

4、幾個(gè)主要城市更新模式比較

六、企業(yè)參與城中村改造的方式分析

第三章  一級(jí)土地開(kāi)發(fā)暨城市更新(舊改)操作流程詳解

一、城中村改造（舊改）總流程

二、城改項(xiàng)目審批事項(xiàng)及流程詳解

三、土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)

1、前期準(zhǔn)備階段

2、拆遷工作流程

【案例】某城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃公示

四、開(kāi)發(fā)實(shí)施階段工作流程

【案例】某市政規(guī)劃調(diào)整讓城中村改造泡了湯

五、城市規(guī)劃的五個(gè)層次

【案例】某規(guī)劃不嚴(yán)村民遭遇“二次拆遷”

六、城中村改造規(guī)劃建設(shè)審批流程圖

【案例】某市城中村和舊城改造工作程序

七、一級(jí)開(kāi)發(fā)中的補(bǔ)償安置

1、拆遷補(bǔ)償安置的方式

【案例】警示拆遷沖突何其多

2、征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容

【案例】某城中村拆遷安置補(bǔ)償方案

3、 拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的確定

【案例】某市拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

【案例】某市城中村改造拆遷成本及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

【案例】某市部分城中村改造補(bǔ)償方案

4、城中村改造安置房問(wèn)題

5、房屋質(zhì)量問(wèn)題

【案例】某村改造項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位

八、城改項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算

【綜合案例】某城市更新（舊改）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第四章 開(kāi)發(fā)企業(yè)與地方政府簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議博弈要點(diǎn)

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成條款

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)凈收益分成條款

四、涉及土地規(guī)劃和土地“招拍掛”的條款

五、政策性風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任承擔(dān)條款

六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中政府優(yōu)惠政策的條款

七、是否由一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)的條款

八、爭(zhēng)議解決方式的條款

第五章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成與測(cè)算依據(jù)

一、項(xiàng)目前期費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

二、征地、拆遷費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

三、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

四、區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用

五、區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

六、工程建設(shè)其他費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

七、管理費(fèi)與測(cè)算依據(jù)

八、財(cái)務(wù)費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

九、銷售費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

十、應(yīng)納稅費(fèi)與測(cè)算依據(jù)

十一、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)與測(cè)算依據(jù)

第六章 一級(jí)土地開(kāi)發(fā)暨城市更新（舊改）中的風(fēng)險(xiǎn)防范

一、對(duì)城市更新（舊改）風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)

1、什么是城市更新（舊改）風(fēng)險(xiǎn)

2、城市更新（舊改）風(fēng)險(xiǎn)的特征

二、城市舊改風(fēng)險(xiǎn)類型及其防范

1、土地風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源及其防范

2、拆遷風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源及其防范

3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)及其防范

4、政府風(fēng)險(xiǎn)的因素及其防范

【案例】某市最大城中村拆遷一波三折

五、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形式及其防范

六、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的因素及其防范

五、城市更新典型案例解析

總結(jié)：土地開(kāi)發(fā)一二聯(lián)動(dòng)操作流程解析