拿地與投資分析

【課程背景】
   在中國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)周期下，房地產(chǎn)也難免開始轉(zhuǎn)型，這種轉(zhuǎn)型更多體現(xiàn)了分化的特點，在內(nèi)外經(jīng)濟的風(fēng)險下，中國優(yōu)質(zhì)地段、品牌開發(fā)商、且有天然資源優(yōu)勢的不動產(chǎn)，仍是抗風(fēng)險能力最強資產(chǎn)配置。
   對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，拿地是生命線！拿對合適價格的地，就相當(dāng)于打游戲開了外掛！特別是如果能夠拿到合適的價格+占有稀缺的資源的土地，對于房企來說，項目基本就成功了7～8成！戰(zhàn)略為王的時代，對聚焦開發(fā)業(yè)務(wù)的房企而言，拿對地*是重中之重！
   回首房地產(chǎn)20年，我們發(fā)現(xiàn)真正的戰(zhàn)略投資人，是那些善于“把握行情周期”的投資人。本次課程分享，就是期望幫助更多拓展人員，不僅僅是可以拿到地，更要拿到好地，拿對地！

【課程收益】
1、掌握地產(chǎn)企業(yè)拿地的基本操作技巧。
2、善于評價關(guān)于拿地的各類相關(guān)信息，準(zhǔn)確研判宗地價值。
3、熟悉地產(chǎn)企業(yè)拿地的各種模式，拿好地、拿對地。
4、熟練使用相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行土地投資價值測算。

【授課對象】
地產(chǎn)公司土地投拓相關(guān)人員

【課程大綱】
第一講   地產(chǎn)企業(yè)拿地與投資的底層邏輯
一、正確拿地的兩個底層邏輯
1、準(zhǔn)確把握拿地周期
2、準(zhǔn)確把握城市特征
二、房企拿地要考慮的三項指標(biāo)
1、時間效率指標(biāo)
2、效果效率指標(biāo)
3、成本效率指標(biāo)
三、地塊考察的專業(yè)技能
1、區(qū)位評價
2、現(xiàn)場測評
3、市場研判
4、規(guī)劃評估
5、背景挖掘
案例分享：土地越來越貴，標(biāo)桿房企拿地卻越來越便宜，有什么秘決？

第二講   拿地規(guī)劃五要素
一、金融要素
1、城市GDP和人均GDP
2、人均可支配收入
二、土地要素
1、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃
2、城市發(fā)展速度和擴展規(guī)模
3、城市土地供求和溢價率
三、人口要素
1、人口增長和政府行為的相關(guān)關(guān)系
2、人口增長指標(biāo)的選擇
3、勞動力人口變動趨式
四、產(chǎn)品要素
1、商品房銷售額和銷售面積
2、商品房庫存和去化能力
五、政策要素
1、施策的收緊和放松
2、政策的實效性
3、政策的執(zhí)行狀況
案例分析：拿地規(guī)劃的五個要素對房企土地規(guī)劃和布局的影響
分組討論：房地產(chǎn)另類數(shù)據(jù)對房企拿地的影響

第三講   拿地決策的四個維度
一、戰(zhàn)略維度
1、企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向是什么？
2、去哪里拿地？
3、拿什么地？
4、拿地效益評價
二、城市維度
1、不同規(guī)模房企的拿地規(guī)劃
2、資源稟賦決定房企的城市投資布局
三、運營維度
1、拓展可拿地范圍
2、現(xiàn)金流回正周期測算
3、推貨量和IRR指標(biāo)
4、企業(yè)精細(xì)化程度
5、經(jīng)營質(zhì)量和拿地資金的關(guān)聯(lián)性
四、資本維度
1、土地，金融和市場風(fēng)險
2、收并購拿地的要點
3、合作開發(fā)拿地的戰(zhàn)略合作方選擇
案例分享：標(biāo)桿房企收并購的主要操作模式

第四講   拿地模式及操作方案
一、地產(chǎn)企業(yè)拿地的十五種模式
1、招拍掛
2、創(chuàng)造招拍掛
3、購買轉(zhuǎn)讓土地（項目）
4、購買股權(quán)
5、創(chuàng)造境外賣股權(quán)
6、設(shè)立SPV購買股權(quán)
7、先并后買
8、先投后買
9、先投資再合并后轉(zhuǎn)質(zhì)
10、先投資新公司再賣股權(quán)
11、先分立新公司再遠(yuǎn)期賣股權(quán)
12、先分后并
13、讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股
14、合作建購
15、委托代建
二、十五種拿地模式操作方案
1、拿地模式含義及情況描述
2、拿地模式操作手法
3、拿地模式稅負(fù)分析
案例分析：地產(chǎn)企業(yè)常用拿地模式實操方案
三、一二級聯(lián)動模式拿地
1、一二級聯(lián)動拿地成功保障的三大實力
2、土地一級開發(fā)流程和融資關(guān)鍵
3、土地一級開發(fā)收益模式及限制
4、一二級聯(lián)動模式的二級拿地策略
5、一二級聯(lián)動模式拿地的SWOT分析
案例分析：一二級聯(lián)動項目風(fēng)險警示
四、勾地
1、“勾地”的重要意義
2、“勾地”的一般流程
3、六種“勾地”模式分析
案例分析1：政府考核“勾地”模式的三種標(biāo)準(zhǔn)
案例分析2：“勾地”方式案例解讀

第五講   土地投資分析模型
一、精準(zhǔn)研判城市潛力
1、驅(qū)動力視角：三大維度研判城市發(fā)展趨勢
2、城市群視角：聚焦核心城市群，獲得發(fā)展紅利
二、“因城施策”語境下的九大拿地心法
1、心理距離與物理距離的認(rèn)知論
2、客戶耐受力是決定距離和時間的關(guān)鍵因素
3、市場大數(shù)據(jù)和客戶小數(shù)據(jù)的關(guān)注點
4、抄底靠實力，“領(lǐng)先半步”才是*選擇
5、從四個角度深入解讀政策和規(guī)劃
6、“城市圈”拿地，視野要更寬廣
7、拿地之前，必須細(xì)致踏勘現(xiàn)場
8、“快進(jìn)快出”是風(fēng)險防范*利器
9、拿地要有足夠的決心和足夠的努力
三、地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成基本模型
1、地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容
2、地產(chǎn)開發(fā)成本項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)
案例分享：標(biāo)桿房企都去哪里拿地？ 
課堂演練：拿地投資分析經(jīng)濟指標(biāo)測算
課程回顧與總結(jié)