新時(shí)期片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)實(shí)施路徑及操作實(shí)務(wù)

課程背景：

片區(qū)開(kāi)發(fā)也稱(chēng)片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)、城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城融合模式開(kāi)發(fā)等，2020年《土地成片征收標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（自然資規(guī)〔2020〕5號(hào)）文件出臺(tái)，對(duì)片區(qū)開(kāi)發(fā)做出定義，片區(qū)開(kāi)發(fā)是指在國(guó)土空間規(guī)劃確定的 城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)的集中建設(shè)區(qū)，由縣級(jí)以上地方人民政府組織的對(duì)一定范圍的土地進(jìn)行的 綜合性開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)。片區(qū)開(kāi)發(fā)是一種在符合國(guó)家及地方規(guī)劃的前提下對(duì)成片區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)性地改造、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的行為。

我國(guó)的片區(qū)開(kāi)發(fā)最早可以追溯到改革開(kāi)放初期的招商局蛇口工業(yè)區(qū)，隨著改革開(kāi)放的不斷深入，在不同時(shí)間都出現(xiàn)不同特色的片區(qū)開(kāi)發(fā)模式，不管采用哪種模式，片區(qū)開(kāi)發(fā)的主要流程都包括拓展選址、戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、投融資規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、可研編制、土地整理、開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商引資、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、結(jié)算退出等流程。

本課程旨在幫助學(xué)員全面理解和掌握片區(qū)開(kāi)發(fā)的理論知識(shí)和實(shí)踐技能，為片區(qū)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的工作和區(qū)域發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

課程時(shí)間：2天，6小時(shí)/天

課程對(duì)象：政府機(jī)構(gòu)（發(fā)改委、金融辦、園區(qū)管委會(huì)、相關(guān)政府平臺(tái)公司）、建筑施工企業(yè)、從事開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的國(guó)央企、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司、信托公司

課程方式：實(shí)戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問(wèn)卷+模式解析+課程答疑

課程收益：

1、明晰片區(qū)開(kāi)發(fā)的概念、特征和發(fā)展歷程

2、掌握片區(qū)開(kāi)發(fā)的模式選擇

3、掌握片區(qū)開(kāi)發(fā)全流程操作方法

4、掌握片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資規(guī)劃的內(nèi)容和方法

5、掌握土地整理、開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商引資、園區(qū)運(yùn)營(yíng)等實(shí)際操作技能，有效推動(dòng)片區(qū)開(kāi)發(fā)

6、熟悉片區(qū)開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)典型案例，掌握操作要點(diǎn)

課程大綱

第一講：新時(shí)期片區(qū)開(kāi)發(fā)的新要求

一、片區(qū)開(kāi)發(fā)的脈絡(luò)梳理

明晰定義：（自然資規(guī)〔2020〕5號(hào)）文件

1. 片區(qū)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵（目的意義）

2. 中國(guó)片區(qū)開(kāi)發(fā)的歷程

1）1994-2002年，政府直接投資模式

2）2002-2009年，土地分成模式

3）2009-2014年，BT、BOT模式

4）2014-2018年，PPP模式

5）2019-今，ABO及F+EPC模式

3. 片區(qū)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)操作模式及案例（PPP\F+EPC\ABO等）

案例解析：PPP政企合作開(kāi)發(fā)模式

案例解析：ABO授權(quán)-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)模式

案例解析：F+EPC融資工程總承包模式

二、片區(qū)開(kāi)發(fā)的新形勢(shì)

1. 審視當(dāng)前階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境（困境與問(wèn)題）

1）外部環(huán)境不確定性加大

2）國(guó)內(nèi)需求不足

3）基層財(cái)政收支矛盾較大

4）城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施等方面存在短板

2. 中央要求

1）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

2）防范金融風(fēng)險(xiǎn)

3. 地方訴求

1）增加財(cái)政收入

2）減少政府負(fù)債

4. 企業(yè)追求

1）投資安全

2）收益保障

三、當(dāng)前片區(qū)開(kāi)發(fā)（新熱點(diǎn)）的實(shí)踐（案例解析）

1. 產(chǎn)城融合發(fā)展

2. 城市更新

3. 鄉(xiāng)村振興

4. 生態(tài)環(huán)境治理+片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)EOD

5. 軌道交通+土地綜合開(kāi)發(fā)TOD

第二講：片區(qū)開(kāi)發(fā)的全流程管理（頂層設(shè)計(jì)）

一、全流程管理模型

1. 片區(qū)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈模型

發(fā)現(xiàn)價(jià)值——?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值——實(shí)現(xiàn)價(jià)值——傳遞價(jià)值

2. 片區(qū)開(kāi)發(fā)全流程圖示（結(jié)合具體企業(yè)案例）

二、拓展投資選址（投資是企業(yè)生存與發(fā)展的基本前提）

1. 城市選擇原則

1）國(guó)家戰(zhàn)略支持

2）都市圈與城市群

2. 項(xiàng)目選址具體依據(jù)

——三有+四有+五有+六有

三、發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（找尋一個(gè)城市發(fā)展的靈魂，解決城市定位問(wèn)題）

1. 發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃概述

1）定義與重要性

2）主要內(nèi)容和編制方法

2. 片區(qū)定位

1）功能定位

2）發(fā)展定位

3）形象定位

3. 戰(zhàn)略發(fā)展路徑與策略

四、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（塑造一個(gè)城市的造血機(jī)能）

1. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的內(nèi)容

2. 產(chǎn)業(yè)體系與定位

1）產(chǎn)業(yè)體系內(nèi)容（主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支撐產(chǎn)業(yè)、細(xì)分產(chǎn)業(yè)）

2）產(chǎn)業(yè)定位的原則

3. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1）傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)路徑

2）戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略

4. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位成果（案例）

1）產(chǎn)業(yè)鏈圖譜

2）產(chǎn)業(yè)地圖

五、空間規(guī)劃（劃定片區(qū)發(fā)展的價(jià)值版圖）

1.空間規(guī)劃定義與體系

1)規(guī)劃的定義與重要性

2)規(guī)劃體系與內(nèi)容

2.規(guī)劃的原則

1)創(chuàng)新規(guī)劃方法

2)規(guī)劃質(zhì)量的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)

3.規(guī)劃與設(shè)計(jì)模型

六、重大項(xiàng)目策劃（案例）

1.項(xiàng)目策劃的重要性

2.項(xiàng)目策劃的方法

1）項(xiàng)目定位與市場(chǎng)分析

2）產(chǎn)品策劃與功能設(shè)計(jì)

3.營(yíng)銷(xiāo)策略與推廣計(jì)劃

七、投融資規(guī)劃

1. 投融資全生命周期管理

1）建立項(xiàng)目池+資金池

2）保障 “投融建管退”完整閉環(huán)

2. 資金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

1）資金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的原則（價(jià)值創(chuàng)造、戰(zhàn)略導(dǎo)向、風(fēng)險(xiǎn)匹配、成本最小化、渠道多樣化）

2）結(jié)構(gòu)化融資模式（直接融資與間接融資）

3. 投融資計(jì)劃

1）資本金籌措

2）投資預(yù)算管理

3）投資進(jìn)度管理

4）資金償還計(jì)劃

4. 融資渠道選擇

1)財(cái)政支持路徑

2)銀行支持路徑

3)非銀金融機(jī)構(gòu)路徑

5. 資本運(yùn)作與退出機(jī)制設(shè)計(jì)

1）資產(chǎn)證券化（ABS）

2）基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）

3）產(chǎn)業(yè)投資基金

第三講：片區(qū)開(kāi)發(fā)的全流程管理（策略與實(shí)施）

一、開(kāi)發(fā)策略（制定片區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃）（案例）

1. 環(huán)境審視

2. 總體開(kāi)發(fā)目標(biāo)

3. 三年開(kāi)發(fā)策略

1）城市發(fā)展策略

2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略

3）資源保障策略

4. 一圖一表

1）三年滾動(dòng)開(kāi)發(fā)圖

2）三年流動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目表

5. 投資分析與經(jīng)濟(jì)計(jì)量

1）投資紀(jì)律（現(xiàn)金流3年當(dāng)期為正，5年累積正）

2）經(jīng)濟(jì)計(jì)量（GDP、稅收、就業(yè)等）

二、土地整理與開(kāi)發(fā)建設(shè)

1. 九通一平與建設(shè)時(shí)序

2. 項(xiàng)目實(shí)施的計(jì)劃管理

3. 項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)時(shí)序（圖示）

案例：一級(jí)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品研究

三、招商引資與綜合運(yùn)營(yíng)

第1步：認(rèn)清自身情況

案例：公司的產(chǎn)品與服務(wù)

第2步：明確客戶(hù)需求

——政府需求+企業(yè)需求與客戶(hù)畫(huà)像

案例：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與競(jìng)品分析

第3步：找準(zhǔn)渠道路徑

——體系+制度+方式+渠道+方案（案例）

第4步：做好支持服務(wù)

1）運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理體系

2）產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系（案例）

3）金融服務(wù)（產(chǎn)業(yè)投資基金）（案例）

4）智慧運(yùn)營(yíng)服務(wù)

四、結(jié)算退出

1. 項(xiàng)目收益結(jié)算方式與時(shí)間安排

2. 投資者回報(bào)保障措施

3. 項(xiàng)目退出與資產(chǎn)處置

4. 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)與經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

第四講：片區(qū)開(kāi)發(fā)的操作五大要點(diǎn)

要點(diǎn)一：風(fēng)險(xiǎn)防范

1. 項(xiàng)目可行性風(fēng)險(xiǎn)

——主要是合規(guī)性，包括收入支出、操作程序、政策等的合規(guī)性

2. 項(xiàng)目可融性風(fēng)險(xiǎn)

要點(diǎn)二：項(xiàng)目策劃

案例解析：PPP項(xiàng)目策劃要點(diǎn)

案例解析：TOD項(xiàng)目策劃要點(diǎn)

案例解析：EOD項(xiàng)目策劃要點(diǎn)

案例解析：城市更新項(xiàng)目策劃要點(diǎn)

要點(diǎn)三：模式選擇

1. 四級(jí)開(kāi)發(fā)組合的商業(yè)模式

2. 匹配操作的合作模式（PPP\F+EPC\ABO等）

要點(diǎn)四：多元化融資

1. 專(zhuān)項(xiàng)債操作要點(diǎn)（案例講解）

1）操作流程

2）明確發(fā)行主體和期限

3）確定支持領(lǐng)域和資金用途

4）規(guī)定還本付息方式

5）控制風(fēng)險(xiǎn)

2. 開(kāi)發(fā)性金融要點(diǎn)（案例講解）

1）開(kāi)發(fā)性金融適用范圍

2）項(xiàng)目評(píng)估和篩選

3）融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

4）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理

5）項(xiàng)目實(shí)施和監(jiān)督

3. 其他金融機(jī)構(gòu)

要點(diǎn)五：片區(qū)運(yùn)營(yíng)

1. 能力建設(shè)

2. 產(chǎn)品體系

3. 品牌推廣

——公司項(xiàng)目討論與答疑